医師が不動産業者に騙されないために注意すべき7つのこと

医師の傍ら不動産投資家でもある私は様々なことを経験してきましたので、これから不動産投資を行おうと考えているお医者様の皆様に絶対に悪徳業者に騙されないための良いアドバイスを私なりにさせていただければと思います。

さて、早速本題ですがお医者さんが不動産業者に騙されないためにはどのような点に注意をすれば宜しいでしょうか?

出来るだけ分かりやすくお伝えするため、医師が不動産業者に騙されないために注意すべきこと7つ列挙してみました。

参考になりましたら幸いです。

 

医者が不動産投資において気をつけなければいけないこと

 

1. 新築区分マンションには手を出さない

必ず、僕らに不動産投資から勧誘の電話がかかってきますが、仕事中でも何でも新築区分マンション業者は気にせず電話をかけてきます。ここで注意をしなければならないのは”節税効果”という謳い文句です。

実際に初年度は100万円近くの節税効果が見込めるかもしれませんが、2年目以降は悲惨な状態になります。毎月の支払いもありながら、実は家賃収入があるばっかりに税金も払わなくてはいけなくなるという二重苦を味わうことになります。

但し、そんな中でも一点だけ良い点があります。

新築区分マンション投資では手だし10万円でオーナーになれますので、「不動産投資に興味があるものの、億単位の借金をするのが怖い…」という方には良いかもしれません。

かなり良い場所に立地しているワンルームマンションは値崩れしないため、この点も見極めて購入出来れば、ワンルームも決して購入して悪いわけではないのです。但し、ワンルームの借入限度額は年収の10倍までと大体相場が決まっており、借入限度額がすぐに来てしまう点には注意をしなくてはなりませ。

 

2. 高値で物件を掴まないようにする

仮に不動産投資を始めて、希望する融資金額にまで達しないような価格でも、銀行側は医者という高属性を考慮して希望する融資金額まで引っ張ってくれるケースが良くあります。

このケースで問題になるのは高値で物件を掴まされるという点です。この点を解決するためには自身で積算価格を計算できるようにすること、銀行側の物件の評価の仕方、そして実質利回りがいくらになるかなども総合的に評価出来るように勉強しなければなりません。

まとめると、医者として高属性であるが故に、銀行側も非常に頑張って融資をしてしまい、結局勉強もしないまま不良物件を購入してしまうといったリスクが潜んでいるわけです。

 

3. 物件は可能な限り購入前に実際に見に行く

3点目は我々お医者様だからこそのデメリットです。それは忙しいが故に物件を見に行かずに不動産を購入してしまう点です。時間がないということは仕方がないないかもしれませんが、やはり物件は確実に見に行った方が良いです。

数字のみを見て、利回りと借入金利の差で利益はこれ位だから、経費率はこれ位で、駅近で、駐車場もあるし、大規模修繕もしているし、写真も見たし・・・など、実際の現場を見ずに数字だけで満足すると購入後に思わぬ欠陥を見つけるかもしれません。そのためこれから購入される皆様方には実際の現場に行くことを絶対にお勧めします。

 

4. 信用できる業者は仲介手数料しか取らない会社

我々医者が不動産業者に騙されないためには、どうしたらよいのでしょうか。実は見極めるのは非常に難しいんです。「先生とはこの1棟だけではなくて、この先もずっとお付き合いをしていきたいです。」はどこの業者も言うセリフでございますから、何を信じて、誰を信じていけばいいのか皆目見当が付きません。

その中で唯一信用できる業者は仲介手数料しか取らない会社です。中間省略登記をして、利益を上乗せしている業者は実は銀行側も嫌がりまして、その分を自己資金として我々に手出しさせようとするのです。自分が15棟以上購入して来てたどり着いた結論ですが、絶対に中間省略業者には気を付けて下さい。

 

5. 不動産投資家仲間を作り情報共有する

医者が不動産業者に騙されないために必要なこと5点目ですが、不動産は情報が全てであり、他の不動産投資家さんと交流する事は何よりも大事です。不動産投資家のコミュニティを自分で作ったり探したりして「ここの業者はどうですかー?」と他の不動産投資家にも聞いてみましょう。

かくいう私も自分で作っている不動産投資家のドクターグループがありますし、もしご希望でしたらそこで聞いて頂ければ正直に全てお伝えします。僕らのグループは営利目的ではございませんで、楽しくみんなでお話をしています。

世の中には営利目的の本当にクソ業者は沢山いますので、先に業者名だけでも知っておくと良いです。私の設立したグループはそういったクソ業者を不動産業界から排除するためのグループです!

 

6. 悪徳業者に気をつける

いきなりノンバンクとかオリックスとかスルガとかSBJとか言ってくる業者は信用しないほうが良いです。大体が悪徳業者です。

「金利が高くても経費になるから」
「金利交渉が出来るから」
「個人の節税になるから」

など、すぐに審査が通るからと言って、様々な理由ですり寄ってきます。それで実際に私の周りには地方のクソ物件を買わされた方が何人もいらっしゃいます。

そんなクソ物件でも確かに多少は減価償却にもなりますし、節税にも多少なりますし、個人の事業として成功しているとみなされて、次回からは法人での購入が可能となったりなど、悪いことばかりではないのですが…。

最近の不動産投資市場で地方物件を掴まされたら、節税とか減価償却とか言っている場合ではありません。

 

7. 高金利な融資(4.5%)には手を出すな!

さて、それでは注目の7点目です。決して皆様お医者様のような高属性の方にやって欲しくないことは高金利での融資実行です。

例えばS銀行の金利は非常に高く、いくらお医者さんでも4.5%の金利で借りてしまうと、途中で手回らなくなることもあります。かなりの高利回り物件ならともかく、S銀行が融資をしてくれる案件は売却の時に融資残債で売却しようにも高くて売れないので相当困ります。実際に僕の周りにはそういう被害者の方が沢山相談に来られております。勿論、資産性があるからといって都内の利回りの低い物件に手を出してばかりいて、肝心かなめのキャッシュフローが出なければ意味がありませんねー…。この辺りはなかなか難しいところですし、いつまでたっても永遠の命題でございます…。S銀行を使っても、2・3年後に金利交渉をして、上手く下げて最低1.7%まで低くしているお医者様も知っていますが、そんなにみんながみんなそれを出来るとも思えないですし、あえてS銀行様はそれをするでしょうか…。まぁ他の銀行に借り換えをされてしまうのを恐れたら、金利を下げることはあるかもしれませんね。だったら、最初から低くしてほしい…。まぁ、物件が不良債権化しているケースもあるから、押しなべて金利を高くしておかないと本当にリスクヘッジが出来ないんでしょうね。地方の高利回りだけど、現況空室物件にも手を出してしまっているのでね…S銀行さんは…。

 

終わりに

さて、お医者様が不動産業者に騙されないために注意すべき7つのことですが、ご理解頂けましたでしょうか?こういったことを肝に銘じて頂いて、業者さん選びや、法人を使った不動産投資事業拡大を是非推し進めて行って頂きたいと思っております♪

 

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ABOUTこの記事をかいた人

ドクターbru

2016年4月から不動産投資を開始して、新築区分マンション1部屋、中古区分マンション6部屋、一棟マンション6つで計108部屋(2016年12月26日現在4部屋空き)保有している投資総額20億以上のメガ大家。不動産投資コンサルタントとして、セミナー講師もしています。