医師が不動産業者に騙されないために注意すべき7つのこと

医師の傍ら不動産投資に関わる様々なことを沢山経験してきましたので、皆様に良いアドバイスが出来るように努めていきたいと思います。

お医者さんが不動産業者に騙されないためにはどのような点に注意をすれば宜しいでしょうか?
医師が不動産業者に騙されないために注意すべきこと7つ列挙してみました。

参考になりましたら幸いです。

新築区分マンションには手を出さない

必ず、僕らに電話がかかってきますが、仕事中でも何でも新築区分マンション業者は気にせず電話をかけてきます。
注意をしなくてはならないのは節税効果という謳い文句です。
実際に初年度は100万円近くの節税効果が見込めるかもしれませんが、2年目以降は悲惨な状態になります。
毎月の支払いもありながら、実は家賃収入があるばっかりに税金も払わなくてはいけなくなるという二重苦を味わうことになります。
但し、一点だけ良い点があります。
手だし10万円でオーナーになれますので、初めて不動産投資をやって少し億単位の借金をするのが怖いよーという方には良いかもしれませんね。
かなり良い場所に立地しているワンルームマンションは値崩れしないため、この点も見極めて購入出来れば、ワンルームも決して購入して悪いわけではないのですが・・・、但し、ワンルームの借入限度額は年収の10倍までと大体相場が決まってございますので、その点は借入限度額がすぐに来てしまうので、注意をしなくてはなりませんね。

高値で物件を掴まないようにする

我々はかなりの高属性であるが故に、或る程度積算価格が伸びなくて、希望する融資金額にまで達しないような価格でも銀行側は属性でカバーをして頂きまして、実際の融資金額まで引っ張ってくれることも良くあります。
すると、ドクターbruが良くコラムで書いている「銀行側がしっかりと物件の評価をしてくれて、それ自体が最大のリスクヘッジだよー」という点に関して、若干のブレが生じますね。
我々は基本的にはフルローンで融資を受けるわけですが、この際の問題点としてやはり高値で物件を掴まされるという問題点を克服しなければなりません。
そのためには、自身で積算価格を計算できるようにすることや、銀行側の物件の評価の仕方、そして実質利回りがいくらになるかなども総合的に評価出来るようにしていきましょう♪
医者として高属性であるが故に、我々とお付き合いをしたいがために、銀行側も非常に頑張って融資をしてしまう、つまりクソ物件を購入してしまうリスクがあるわけでございます。

物件は可能な限り購入前に実際に見に行く

3点目でございますが、大きなポイントに我々お医者様は忙しいが故にデメリットがあります。つまり、物件を見に行かずに購入すると言うポイントです。
これはある程度致し方ないかもしれませんが、やはり物件は確実に見に行った方が良いと思います。
数字だけ見て、利回りと借入金利の差でイールドギャップがこれ位だから、経費率はこれ位だとして、駅近だし、駐車場もあるし、大規模修繕もしているし・・・写真も見たし・・・などとしていて満足すると購入後に思わぬ欠陥を見つけるやもしれませんね。
もちろん、ドクターbruは実際に物件を見に行っているケースはほとんどないのですが、これから購入される皆様方にはそれを絶対にお勧めします。
もちろん、医師は時間がないために、ある程度物件を購入して失敗するリスクは本業での頑張りで消せるんですがね・・・
但し、そうすると、誰のために働いているのかが分からなくなってしまいます・・・
そう、不動産業者のために働くことになってしまうわけでございます・・・。笑

信用できる業者は仲介手数料しか取らない会社

我々医者が不動産業者に騙されないためには、どうしたらよいのか・・・。。。
実は見極めるのは非常に難しいですね。「先生とはこの1棟だけではなくて、この先もずっとお付き合いをしていきたいです。」とはどこの業者も言うセリフでございますから、何を信じて、誰を信じていけばいいのか皆目見当が付きませんね・・・。
その中で一つ信用できる業者は仲介手数料しか取らない会社です。
中間省略登記をして、利益を上乗せしている業者は実は銀行側も嫌がりまして、その分を自己資金として我々に手出しさせようとするのです・・・。
自分が15棟以上購入して来てたどり着いた結論ですが、中間省略業者には気を付けろということでございます。
まぁ、担当者によっても違いますし、なかなか全てが悪いわけでは全くございませんしね。
勿論全空物件などは、ある程度空室保証をしてあげて、リノベをしてあげる金額を中間省略で確保して、それから銀行評価をしっかりとつけてエンドユーザーに売り渡すというやり方もあるわけですから、決して悪いわけではございませんので・・・悪しからず・・・。

不動産投資家仲間を作り情報共有する

医者が不動産業者に騙されないために必要なこと5点目ですが、不動産は情報が全てであり、他の不動産投資家さんと交流する事は何よりも大事です。
不動産投資家のコミュニティを自分で作ったり探したりして「ここの業者はどうですかー?」と他の不動産投資家にも聞いてみましょう。
僕も自分で作っている不動産投資家のドクターグループがありますし、もしご希望でしたらそこで聞いて頂ければ正直に全てお伝えします。
僕らのグループは営利目的ではございませんで、楽しくみんなでお話をしています。
業者や銀行の被害者も交じっておりますので、楽しくお話しています。
世の中には営利目的の本当にクソ業者は沢山いますので、先に業者名だけでも知っておくと良いです。
私の設立したグループはそういったクソ業者を不動産業界から排除するためのグループです!!

悪徳業者に気をつける

いきなりノンバンクとかオリックスとかスルガとかSBJとか言ってくる輩は信用しないほうが良いです。大体悪徳業者です。
「金利が高くても経費になるから」
「金利交渉が出来るから」
「個人の節税になるから」
すぐに審査が通るからと言って、様々な理由で皆様のところにすり寄ってきます。
それで僕の周りには地方のクソ物件を買わされた方が何人もいらっしゃいます。
まぁ正直に言いますと、そんなクソ物件でも確かに多少は減価償却にもなりますし、節税にも多少なりますし、上手くいけば、逆に個人の事業として成功しているみなされて、次回からは法人での購入が可能となったりなど、悪いことばかりではないのですが・・・
ただ、最近の市況で高値の築がある程度古いRC、地方物件を掴まされたら、そんなの節税とか減価償却とか言っている場合やあらへんでーー。

高金利な融資(4.5%)には手を出すな!

さて、それでは注目の7点目です。
決して皆様お医者様のような高属性の方にやって欲しくないことは・・・
高金利での融資実行です。

例えばS銀行の金利は非常に高く、いくらお医者さんでも、4.5%の金利で借りてしまうと、途中で手回らなくなることもあると聞きます。

まぁかなりの高利回り物件ならともかく、S銀行の評価して融資をしてくれる案件は売却の時に融資残債で売却しようにも高くて売れないので相当困ります。
実際に僕の周りにはそういう被害者の方が沢山相談に来られております。

勿論、資産性があるからといって都内の利回りの低い物件に手を出してばかりいて、肝心かなめのキャッシュフローが出なければ意味がありませんねー…。
この辺りはなかなか難しいところですし、いつまでたっても永遠の命題でございます…。
S銀行を使っても、2・3年後に金利交渉をして、上手く下げて最低1.7%まで低くしているお医者様も知っていますが、そんなにみんながみんなそれを出来るとも思えないですし、あえてS銀行様はそれをするでしょうか…。
まぁ他の銀行に借り換えをされてしまうのを恐れたら、金利を下げることはあるかもしれませんね。
だったら、最初から低くしてほしい…。
まぁ、物件が不良債権化しているケースもあるから、押しなべて金利を高くしておかないと本当にリスクヘッジが出来ないんでしょうね。
地方の高利回りだけど、現況空室物件にも手を出してしまっているのでね…S銀行さんは…。

終わりに

さて、お医者様が不動産業者に騙されないために注意すべき7つのことですが、ご理解頂けましたでしょうか?
こういったことを肝に銘じて頂いて、業者さん選びや、法人を使った不動産投資事業拡大を是非推し進めて行って頂きたいと思っております♪

 

Slider

ABOUTこの記事をかいた人

ドクターbru

2016年4月から不動産投資を開始して、新築区分マンション1部屋、中古区分マンション6部屋、一棟マンション6つで計108部屋(2016年12月26日現在4部屋空き)保有している投資総額20億以上のメガ大家。不動産投資コンサルタントとして、セミナー講師もしています。