不動産消費税還付には、新しい法人銀行口座を作成してリスク低減

不動産の消費税還付を行う際に、初めて還付を行う方にアドバイスしている事項を本稿では紹介させて頂きます。

細かい気配りのレベルの論点ですが、プロフェッショナルは“投資の神は細部に宿る”という精神で見て頂ければと思います。

はじめに

不動産の消費税還付を法人で行う場合、”課税売上を上げる”、”還付金を受け取る”、というようなお金の流れがあります。

お金の流れがあるということは、基本的に通帳に記帳され、銀行にお金の流れが分かる、という仕組みです。

つまり融資を受けた銀行口座で取引を行うと融資銀行の担当者は法人が行った行為を容易に把握することになります。

斯かる状況ですので、不動産投資を行われている方々の大半は融資を受けて行っていると思いますが、融資銀行から見て

  1. 課税売上を上げる(例:金の売買)
  2. 消費税還付

がどのように見られているかを認識する必要があります。

銀行の見方

銀行目線で見るとそれぞれの行為がどのように映るかを掘り下げてみます。

課税売上を計上する行為

ここでは“金の売買”を前提としますが、銀行担当者から見ると

  1. 不動産事業と異なる、訳の分からない事業行為を行っており、法人への確認が必要
  2. (税務リスクがわからない担当者が)税務調査のリスクがあるのはと不安がある

というようなネガティブな懸念を抱くことになります。

銀行には、“上記のような行為を止める権利“無いので、取引を邪魔されるリスクは少ないです。

消費税還付に対して

こちらの銀行評価は投資家にとり一番リスクが大きいです。

銀行から見ると上記(b)は一緒ですが、さらに出てくるのが、(c ) 消費税の還付金額をどのように処理しようです。

何を意味するかというと、銀行から見ると消費税還付金額は、融資した“物件金額の一部“という整理になっています。

大型プロジェクト(例えば企業活動のプラント建設)なので、銀行融資を受ける場合、融資金額は、(a) 本体ローン、(b) 消費税ローンと2本立てになり、(b)消費税ローンは還付があった場合、返済義務があります。

銀行からみるとこれが通常の商慣習です。

つまり“銀行から消費税還付金額の期前返済を求められる”リスクが存在します。

不動産の消費税還付(居住用物件)は、銀行も想定している行為ではないです。

従い担当者はどのように処理すべきか?、と不安になります。

対策法

斯かる状況で、どのような対応をするのが良いのでしょうか?

まず不動産投資家から見てベストなことは「銀行にバレない」ということですが、これは“不可能”です(合法的な範囲で違法な対応は想定していません)。

なぜなら法人の確定申告に“課税売上”は計上され、また“還付”も認識されるからです。つまり決算書を出したタイミングで銀行員は“把握できる状況になります。

ただし、銀行員がどこまで個別の決算書を詳しく見るかは担当者によります。

また還付を受けて、さらに期間が経った後に、期全返済を求める、かはまた別問題です。

つまり“銀行に伝わるのはできるだけ遅いほうが良い”ということになります。

このためには、課税売上/消費税還付のお金の流れは、銀行には見えないように工夫してあげる、別の銀行口座で行う、というのがベストな投資家のアクションとなります。

銀行員が把握したからと言って、返済を必ず求められる訳ではございません。

リスクは存在し、このリスクをどのように最小化するか、という行為です。

お勧めの法人口座

法人口座を短期間で作れる筆者が保有している銀行を紹介いたします。

メガバンクでも口座開設は可能ですが、2-3度支店に足を運ぶ必要あったりし、面倒です。こちらも質問が多い事項ですので参考まで

  • 楽天銀行
  • ジャパネット銀行
  • SBI銀行
  • ゆうちょ銀行

 まとめ

・不動産の消費税還付を行った際、融資銀行に知られた時には、期前返済を求められるリスクあり。

・融資銀行は確定申告を提出した段階で、“把握できる状況”にはなる

・ただし出来るだけ“銀行に伝わるのを遅らせる”ことがプロフェッショナル投資家として重要

・法人口座を新設し、課税売上取引および還付金受け取りでは使用することがお勧め

・簡単に開設できるお勧めの銀行口座は、

楽天銀行/住信SBI / ジャパネット/ゆうちょ

 

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