不動産/マンション投資での管理会社のオトクな選び方、必ず見るべきポイントとは?

複数の不動産・マンションなどの物件を持つオーナーさんになると、物件の管理をすべて一人で行うことは物理的に不可能です。

その一方で、賃貸マンションの供給過多等が原因で空室率が高くなっている地域もありますから、これまで以上に入居者募集から物件維持管理・大規模修繕、入居者トラブルの解決までの広範囲な業務を含む、いわゆるソフト面の物件管理は重要なものになってきています。

そのため、一棟もので物件規模・戸数も小規模なアパート経営を行う大家さん以外の不動産・マンション投資家さんは、管理会社に物件管理を委託することが一般的です。

 

管理会社は「規模の利益」を取れるかどうかで選ぶ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

保証会社を利用すべきという記事でも少しお話ししましたが、商取引ではいわゆる「規模の利益(スケールメリット)」というものが存在します。

例えば一般のスーパーマーケットで考えてみましょう。

店頭の小売価格を見た場合、小さな個人店と全国チェーンの大規模店を比べると、同じ商品でも大規模チェーンの方が安く売られているという傾向がないでしょうか。

これは大規模チェーンの場合、メーカーから一括で大量に仕入れるため、メーカーに仕入価格の交渉をしやすくなるからです。メーカー側も大量に仕入れてくれるのであれば、何割か値引きしますということになるわけですね。その結果、売り出し価格も下げることができるというわけです。

不動産管理会社においてもこのことがあてはまります。

管理棟数、管理戸数が多い名前の通った管理会社であれば、保証会社や出入りのリフォーム業者も安定的に受注を見込むことができるわけですから、条件を良くするのが一般的です。その良くなった条件はオーナーの方もメリットとして享受できます。

入居者付を行う仲介業者も基本的には「1人(1世帯)賃貸借契約をまとめていくらの手数料をもらう」というフィービジネスですから、戸数が多いところほど優遇してくれる傾向にあります。

そのため、管理会社選びの際はまず管理棟数、管理戸数を見ると良いでしょう。
その次に管理実績を見て、問題がないかどうかとコストパフォーマンスを検討する流れです。

尚、このことは地方都市であればより強くなります。

東京・大阪・名古屋等の大都市圏では物件管理と物件仲介が完全に分業されているケースが多いのですが、地方都市ではこの2つを1つの会社で兼業しているケースが多いのが現状です。

そのため、その地方都市で最も多くの仲介店舗を持っている業者に依頼すれば入居者募集の段階で、入居希望者から「あの会社に頼めば間違いないだろう」という認知度がすでにあるというアドバンテージを得ることができます。

また、その地方で有力な管理・仲介兼業会社には、地元の投資家だけでなく都市部の投資家からも依頼が集中しますから、より規模の利益は大きく取ることができます。

自分の物件に優先的に入居者付をしてもらう可能性を高めるという意味でも、このことは覚えておいてください。

 

購入した物件に管理会社がついている場合のチェックポイント

一般的に不動産投資においては、すでに入居者が入っている物件をオーナーチェンジで購入するということが一般的ですから、前のオーナーがすでに管理会社をつけて物件運営をしている場合が多くなっています。この場合、問題がなければ管理会社を変えない方が良いでしょう。既存の入居者もこのマンションの管理はこれ位だということに慣れていますから、問題がないのであれば波風を立てる必要はありません。

一方で、空室率があまりにも高い、管理の状態が悪いとなった場合は管理会社を変更することを検討すべきです。その際のチェックポイントは以下のとおりです。

① 管理棟数・管理戸数等の管理実績


管理会社を変更する場合でも一番重要視すべきなのは『管理棟数・管理戸数等の管理実績』です。
一般的に管理棟数や管理戸数等はその管理会社ごとの自己申告による広告発表であったり担当者との交渉の現場で話をされるものですから、多少数字を丸めたり水増ししていることが一般的です。

そこで管理会社の見方としては、ある程度の水増しは許容範囲として、細かな数字はあまり追いかけずに最低限の管理実績があるかどうかを見るようにします。

具体的には、いくつかの管理会社からパンフレットをもらったり担当者に話を聞いたりして、管理棟数や管理戸数の数値、入居率等を比較します。その上でネット上の評判を調べることも良いでしょう。

(都市部を中心に)管理専業か仲介兼業か

管理と仲介の分業がはっきりしている三大都市圏中心の話になりますが、都市圏であれば管理専業の会社を選ぶことがより望ましいと言えます。

仲介兼業の会社の場合、その会社の窓口でしか入居者募集を行っていないような場合もあるため、入居者付の機会が限定されるからです。

そのため、物件管理を専門に行っており、入居者募集に関しては仲介専門業者に委託している業者を選ぶ方が入居者募集の点では有利です。

③ 物件売買の経験や知識の有無

オーナーから見た不動産投資とは、「物件購入・家賃の収受と物件運営・物件売却」によるサイクルの中で利益を最大化しようとする行動です。その物件を保有している限り、管理会社とは長い付き合いになります。そして管理の良否や物件の改良は物件を売却する際の売却価格にダイレクトに跳ね返ってきます。

つまり、管理会社を選ぶ際には物件売買の経験や知識のある会社の方が、高く売るためのノウハウや売りやすくするためのノウハウについて相談できるためオーナーにとってメリットが大きいと言えます

その他、不動産管理会社自体や担当者と考え方を共有できるか、意思疎通がしやすいかという点も重要です。

家賃滞納者の記事で書きましたが、以前家賃滞納者に対しては即鍵交換や荷物撤去等の強引な手法をとる(物件運営面では完全にNGです)管理会社が問題になったこともありましたし、被害者の会が存在したこともあります。物件運営の考え方は人それぞれでもありますが、きちんとオーナーの意向を聞いて物件管理をしてくれる会社かどうかという点も気を付けておくべきでしょう。

不動産/マンション投資での管理会社の選び方、必ず見るべきポイントとは?まとめ

いかがでしたか?

不動産/マンション投資での管理会社の選び方、必ず見るべきポイントを最後にまとめると

  • 管理会社選びは規模の利益を取れるかどうかが最も重要
  • 三大都市圏と地方圏で管理会社選定の考え方は若干異なる
  • 管理会社の物件売買の知識がきちんとあるか

に気をつけて選びたいところです。

 

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