個人保有の物件を法人移転する際も消費税還付は可能

今回はかなり裏技的な消費税還付方法を紹介致します。

個人保有の物件を法人移転する際も消費税還付は可能ですが、今回ご紹介する消費税還付の手法はかなりテクニカルであり、誰にでもお勧めできるやり方ではありません。
不動産投資の中級者/上級者で、各専門家との連携を苦にしない方ですと知っておいて損はない手法であり、本サイトの趣旨に沿うハイレベルな消費税還付方法なのでご紹介させて頂きます。

 個人保有の物件を法人移転するは?

個人で保有している物件を法人に移す事はたまにあります。

移す場面でよく見る事例としては、

Case1: 個人保有での税額 ＜ 法人保有での法人税額
Case2: 相続税を意識した法人への譲渡

の2つが多いです。

Case1: 個人保有での税額 ＜ 法人保有での法人税額

これは

• 個人の給与所得が増えてきた
• 物件の減価償却がなくなった
• 負債が少なくなり損金算入金利支払いが減った

等の変化が生じ、法人の税率(中小企業の税率は25%程度)の方が安い、という場面でタックスプランニングの一環としての法人への譲渡が行われます。

Case2: 相続税を意識した法人への譲渡

これは相続を意識した際に、物件自体を相続するのか物件を保有する法人株式を相続するのか、で相続税に変化が生じる場面があり、後者のほうが相続税が低くなる場面で法人への譲渡が行われます。
また本サイトの読者の皆様のようなプロ投資家(or目指されている方）の場合、

Case3: タックスプランニング + 負債の法人への切り替え(連帯保証の回避）＋消費税還付の機会創出
というような3つの目的を組み合わせる形での譲渡、というのも１つのパターンとなります。
(※筆者の場合、この手法をあと2年後に実施予定です)
ただし、”法人への譲渡”といっても、この法人は投資家(=オーナー）から見た場合、同族会社に該当します。
(※所謂、家族でコントロールする会社)

従い、同族会社への譲渡の場合、通常の独立間取引と違い、様々な観点で冷静に取引を作り上げる必要があります。

特に、同族会社間の取引での消費税還付で非常に重要な点は、税務用語で申し訳ございませんが、”同族会社での行為計算の否認”を意識し、適切な範囲で譲渡(=売買)を実行することが、非常に重要となってきます。

このための重要な論点を次の章で説明致します。

消費税還付のために順守すべき5つの事項

不動産売買を適正価格で行う事

個人-同族会社の取引では、売買金額をどのように設定するかが非常に重要となってきます。あまりに廉価な金額を設定すると、金額の否認に繋がるリスクとなります。

但し、個人ー同族会社間の取引自体は珍しいものではなく、税理士と相談しながら価格を設定するのが通常です。

売買には、仲介会社を起用して個人及び法人の独立性を客観的に整える事
(売買契約書/重要事項説明書に仲介を関与させる)

こちらは消費税還付を行う場合に意識すべき事項となります。

絶対事項(=必須事項)という訳でないですが、きちんとした契約書/重要事項説明書を宅建業者立会のもと行うことで、不動産売買の成立を担保するためにお勧めしている事項です。
（通常の不動産売買と同様の手続きを経て行う取引として示すことができます。専門用語で説明すると、事実否認を避けるためです）

不動産鑑定士を起用して、建物価格及び土地価格の妥当性を担保する事

これは非常に重要なポイントで、消費税還付の対象である建物価格を客観的に証明するためです。
不動産鑑定士の選定が重要なステップで、建物価格をできるだけ上げたい、という希望と、客観的にみた公正価値のレンジ内の価格、のせめぎあいになります。

ここで無理をしすぎると、価格自体が否認されるリスクとなります。

課税売上をきちんと上げる事

同族間取引ですので、課税売上の計上に際しては、第三者間との取引を行う、というのが非常に重要です。
課税売上を上げるときに、この売上も同族間取引で行ってしまうと、取引自体を否認されるリスクとなります。

融資がある場合は、所有者である法人と紐つけを行う事

物件取得のための融資、であり、個人でも融資があった場合は、融資の債務者を個人ではなく、法人に切り替える、ことがお勧めです。
銀行から”必須事項”として要求されることが通常ですのであまり心配ではないですが、債務者を”法人”とすることが重要です。
主要な論点は大きく上記5点であり、このステップを理解できれば消費税還付を受けることができます。
関係者が、(1) 税理士、(2) 宅建業者、(3) 司法書士、 (4) 不動産鑑定士、(5)銀行、と多くなりかなり難易度が高い手法である点がご理解いただけたと思います。

まとめ

• 個人⇒法人への物件譲渡の際にでも消費税還付は可能
• 関係者が多く、また論点も多いため難易度が非常に高い手法
• 投資のプロフェッショナルを目指す方には、タイミングがあれば挑戦してもらい、事例共有してください。