【不動産】消費税還付にて課税事業者選択届を出し忘れたけど大丈夫でした…

 

筆者の物件で消費税還付を行う物件を取得することになりましたので、自ら消費税還付にチャレンジしました。今回の方針は、

  1.  消費税還付税理士を起用しない
  2.  通常の顧問税理士を起用
  3. 金売買も自分でやってみる (手持資金の制限:500万円)

としてチャレンジしています。

 

課税事業者選択届出し忘れが判明

早速の大問題発生です。

なんと課税事業者選択届の提出忘れが判明しました。。。。。。。

まずはP法人の還付プランは下記の通りでした。

【プラン案】

Step1: 第1期決算締め (2016年12月末)

Step2: 課税事業者選択届提出 

Step3: 決算期変更 (第2期2017年1月~12月 ⇒ 第2期2017年1月1日~1月31日)

Step4: 1月中の金の売買

Step5: 物件の引き渡し (予定日:2017年1月30日)

Step6: 第2期決算締め ⇒ 消費税還付申請

ここからそれぞれの分析を始めましたが、なんとStep2の検証で問題発生です。

まず課税事業者選択届が何かといいますと、正確な解釈は下記のページをご覧ください。

(説明HP)

https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shohi/annai/1461_01.htm

(実際の届出書)

https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shohi/annai/pdf/1461_01.pdf

簡単にいいますと、この届出をすることで、”だれでも消費税課税事業者”になることができます。

※通常の不動産保有法人は、”免除の規定を受ける事業者”に該当し、 P法人も届け出を出さない場合は、”免税事業者”となります。

さて、説明HPを読まれた方は気づかれたかもしれませんが、提出期限の明記がありますね。

 

【提出期限】

適用を受けようとする課税期間の初日の前日まで(適用を受けようとする課税期間が事業を開始した日の属する課税期間である場合には、その課税期間中)

(引用元:国税庁

はい、終わりました。。。。。

引渡が1月の場合、引渡を受ける月に消費税課税事業者である必要があります。

1月に課税事業者になるためには、課税事業者選択届の提出が必須です。

この選択届の提出期限は、P法人の場合、2016年12月31日まででした

~ The End ~

税務署との交渉

ただし、これは受け入れられません。

少し足掻いてみます。

税務署との交渉!!!

と思い立ち、即座に電話です。

税務署との会話は凄いシンプルでした。

筆者「課税事業者選択届の提出を忘れていました。どうにかなりませんか?

税務署「正当な事由ありますか?」

筆者「忘れていただけです」

税務署「大変申し訳ございません」

これだけでした。

明らかに無理、という雰囲気です。

電話を切った後、知り合いの税理士二人に聞いてみた所、

  • 課税事業者選択届の提出忘れは絶対に無理
  • 税理士が忘れた場合、顧客と訴訟になることもあり、期限厳守は税理士が一番気を付けるポイント

とのことでした。

完全に終わりました。

筆者の事例に学ぶアドバイス

  1. 消費税還付を受けたい初心者/中級者の皆様、上級者であっても、消費税還付に慣れている税理士を費用払ってでもお願いした方が確実です。
  2. 自称ぷろふぇっしょなる投資家で、何でも自分でできる、と思い込まれている方は気を付けましょう。

筆者みたいに調子にのると、大事なものを失います。

筆者の場合は、約400万円の還付の損失です。。。。

 

どうも、前回消費税還付をやろうとしたら課税事業者選択届出し忘れて400万円の損失を受けた筆者です。

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課税事業者選択届提出忘れによる還付失敗が頭を過り続けている日々を2日過ごしておりました。

お風呂の中、寝る前と、後悔と解決策がないのか、ということだけが頭を駆け巡っていました。

すると突然、「これはいけるのでは!!!」という案が浮かびました。

この案が浮かんだのは、お客様との面談中でした。面談中に前に聞いた説明を我々がしていた際、ボーとしていたら降ってきました。

面談終了後、即座にgoogle先生と論点の精査開始です。

おー いけそうー

いけるのでは!!!

いけた!!!!!!

アイデアがプランに落とし込めました。

即座にトイレの大便に入り、税理士とのラインを開始。

10分後に、税理士からも「それいけますねー」とのアドバイスをGETし、気持ちよくトイレを後にしました。

新しくできたプランは下記の通りです。

新しい消費税還付プラン案

Step1: 第1期決算締め (2016年12月末)

Step2: 決算期変更 (第2期2017年1月~12月 ⇒ 第2期2017年1月1日~1月31日) 

Step3: 課税事業者選択届提出

Step4: 第2期決算締め (2017年1月末)

Step5: 物件の引き渡し (予定日:2017年2月8日)

Step6: 2月中の金の売買

Step7: 決算期変更 (第3期2017年2月~2018年1月 ⇒ 第3期2017年2月1日~2月28日)

Step8: 第3期決算締め(2017年2月末) ⇒ 消費税還付申請

どこが違うかわかりますか???

改善点は

  1. 引き渡し日を交渉して、2月にずらす
  2. 決算期の変更を行い、免税事業者の期間(第2期)を1ヵ月で終わらせる

というものです。

次に引き渡し日を遅らせるべく、調整開始です。

  • 建設業者
  • 設計士
  • 銀行

と3社に電話します。

一番難易度が高い、と懸念していたのは銀行でしたが、どうにかご理解頂き、プランv2が可能となりました。

次のステップは、顧問税理士との詳細打ち合わせです。

次回

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前回

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※2019年7月更新

不動産の消費税還付を行うため、早速顧問税理士と下記のプランv2につき打ち合わせを実施致しました。

【プラン案 v2】
Step1: 第1期決算締め (2016年12月末)
Step2: 決算期変更 (第2期2017年1月~12月 ⇒ 第2期2017年1月1日~1月31日) 
Step3: 課税事業者選択届提出
Step4: 第2期決算締め (2017年1月末)
Step5: 物件の引き渡し (予定日:2017年2月8日)
Step6: 2月中の金の売買
Step7: 決算期変更 (第3期2017年2月~2018年1月 ⇒ 第3期2017年2月1日~2月28日)
Step8: 第3期決算締め(2017年2月末) ⇒ 消費税還付申請

顧問税理士(不動産消費税還付の専門家ではない)からは、「全然問題ないと思います。これで消費税還付可能です」との意見を頂きました。

よかった、よかった!!!!

その後、この日はStep1:第1期決算締め (2016年12月末)のために、必要書類の提出、領収書の提出を行いました。

あとは、Step2 / Step3についての打ち合わせを実施した所、Step2では、臨時社員総会議事録、及び異動届出書、という2つの書類作成/提出、Step3では、消費税課税事業者選択届の作成/提出が必要なことが判明しました。

次では実際に使用した書類を元に解説していきます。

決算期変更とは?

会社の決算期というのは実は自由に変更することができることをご存知でしょうか?
基本的に株主総会を開催して定款を変更すれば、決算期は簡単に変更できます。
縛りとしては、決算期は12ヵ月を超えた変更が認められておりません。

この決算期の変更を活用した節税方法も主流となっているので、無視できない手法でありますので、不動産プロフェッショナルを目指す方々は、節税という観点でも頭の片隅に置いといて頂ければと思います。
ただし、簡単に変更はできますが、税務署への届け出は必要ですので、この点はお忘れなく。
定義を漏れなく確認するのに一番良いのは国税庁のHPでの調査です。

(参照)
https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/hojin/annai/1554_5.htm

提出時期を見てもらえばわかりますが、期限はないですね。
(※つまり定款の変更を行った日付というのが重要になってくることになります)

実際に決算期変更をやってみる!!!

決算期変更手続きは非常に簡単です。

具体的には

    1. 臨時社員総会議事録の作成
    2. 税務署への異動届出書作成

で終わりです。

では詳細を見ていきましょう。

筆者の会社の場合、1月末を決算期の締めにする必要があります。

これを臨時社員総会で決議するというプロセスを経て、この議事録を作成することで登録ができるようになります。

皆様の参考までに、筆者の臨時社員総会議事録(ドラフト)を開示致します。

この通りにWordで作ればだれでも決算期変更は簡単です!!!

このドラフトに捺印をして、1つめの税務署に提出する書類の完成です。

税務署に提出する書類が”異動届出書”となります。

この2つを作れば、完成です。

異動届出書は下記よりダウンロード可能です。

https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/hojin/010705/pdf/2801h006.pdf

簡単ですね!!!!

この作業を終えれば、晴れて決算期が変更となりました。

消費税課税事業者選択届の提出

これも書類自体は非常に簡単です。

ただし、この書類には提出期限があり、”絶対厳守”となっています。

この点だけ忘れないことが重要です。

筆者の提出書類は下記の通りです。

また消費税課税事業者選択届は下記からダウンロードできます。

https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shohi/annai/pdf/1461_01.pdf

改めて言いますが、絶対に提出期限は守りましょう。

書類作成は簡単ですが、不動産プロフェッショナルの皆様にとって期限厳守は結構ハードルが高いと思います。

この辺は顧問税理士に頼むことをお勧めいたします。

 

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