【不動産投資】フルローン/オーバーローンを実際に受けるためには?

※2019年8月更新

物件購入の際は自己資金割合をできるだけ少なくすることがポイントです。

フルローンとは物件購入金額の全てを融資で賄うことで、オーバーローンとは物件購入金額以上の融資を受けることを言います。

この2つについては別記事で詳しく解説していますので、→【不動産投資】2019年最新版!フルローン/オーバーローンとの違い

今回こちらの記事ではフルローン/オーバーローンを実際に受けるためには?これらを受けるための条件についてお話しします。

 

フルローン/オーバーローンを実際に受けるために〜担保評価+買主の信用力>物件金額であること

フルローンやオーバーローンを受けられる物件の条件として、担保評価が高いことがまず挙げられます。

なぜなら、万一買主が資金ショートしてローンの返済ができなくなった場合、金融機関は担保にとった不動産を競売や任意売買で処分して資金を回収することになりますが、担保評価が高いほど高額で物件を売却できる可能性が高くなります。そのため、金融機関が貸し倒れになった融資金額の内多くの部分を回収できるということになるからです。

このように、担保評価が高ければ高いほど金融機関にとっては「安全性の高い物件」であるということになります。

担保評価の方法は金融機関ごと様々で、「相続税路線価×土地面積+建物価格」といった原価法による評価(積算価格)しかしない銀行もあれば、収益還元法の考え方を採って「家賃収入÷利回り」で評価する銀行もありますし、その両方を加味して考える銀行もあります。

しかし、この担保評価額がそのまま融資金額になることは通常ではあり得ません。金融機関ごとに割合は様々のようですが、必ず「掛目」が入ります。

掛目とは、担保評価額に掛けて融資金額を算出する割合のことで、通常は担保評価額または売買金額の60%~70%が掛けられます。

例えば担保評価額1億円の物件で、融資を申し込んだ銀行が掛目70%と判定している場合、

1億円×70%=7千万円

以上が融資金額となります。

これではフルローンやオーバーローンなんかあり得ないと思われるかもしれませんが、すでに説明している通り、日本の銀行は物件それ自体のみを評価して融資するという考え方はまだ一般的ではなく、買主の信用力も加味して融資条件を決定しています。

そのため、「担保評価額+買主の信用力>物件金額」であれば、フルローンやオーバーローンを受けられる可能性があるということになります。

 

フルローン/オーバーローンを実際に受けるために〜金融機関の融資金額決定の仕組み

買主の信用力という話をしましたが、これは属性とほぼ同じ意味と考えていただいて構いません。
どちらかというと日本の金融機関は、物件の担保評価よりも買主の属性を重視して融資をしている傾向があります。

つまりやや乱暴に言うと、物件金額のうち担保評価額を上回っている部分は買主の信用に対して無担保で貸しているということになります。

1億円の物件に対して担保評価額が8千万円とすると、それを超える部分は買主の信用に対して貸しているということになります。
この信用での貸し出しをどの程度できるかということが、フルローンやオーバーローンを受けられるか受けられないかの分かれ目と言って良いでしょう。

 

どこまで信用で融資してもらえるのか

どこまで信用で貸し出しをするかは、個人の属性と、金融機関の考え方によって変わります。
金融機関はいずれも個人の属性によって融資可能な金額を設定しています。年収や資産額が多ければ多いほど良いですし、個人事業主や法人であれば本業の経営が良好であればあるほど信用力は高くなります。

極端な話をすると金融機関によってはこれらの属性さえよければどんな物件でもフルローンやオーバーローンをもらえる場合があります。
ただし、あまりにも担保価値の低い物件をフルローンやオーバーローンでばかり購入していると、それだけ早く信用力の限界が来て、それ以上の融資を受けられなくなるということにもなりかねません。

金融機関は、その人が受けている自社での貸出額と他の金融機関からの借入額(はっきり言えばその人の「債務」です)の合計額を十分検討してみています。
他の金融機関からすでに多額の借入をしていて、更に担保価値も低い物件であると判定されると、たとえその金融機関での借入がなくても融資はしないという判断をされる場合もあります。

フルローンやオーバーローンを受ける際には、それを受けて金利返済分を含めてもちゃんとキャッシュフローがプラスになる物件かどうか、十分吟味しておく必要があります。
そうでなければ、追加で物件購入を考えているときにすでに手持ちの物件を売って他のローンを返済してから出なければ追加融資は受けられないということにもなるからです。

 

【不動産投資】フルローン/オーバーローンを実際に受けるためには?まとめ!

  • フルローンやオーバーローンを受ける際は担保価値の高い物件で優先的に受けるべき
  • フルローンやオーバーローンを受けられるかは個人の属性に左右される面が大きい

 

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