不動産投資でフルローン・オーバーローンを組む具体策

前回紹介した通り、自己資金を使わないフルローンやオーバーローンが、不動産投資における有効な戦略であることはわかっていただけたと思います。

でも、どうしたらフルローンやオーバーローンを組むことができるのでしょうか?

今回はそのフルローンやオーバーローンを組むための具体的な方法を紹介していきます。

 

フルローン・オーバーローンのための2つの交渉先

フルローン・オーバーローンを実現するための交渉としては、売主側への土地や物件の値引きのための交渉と、銀行側への融資額を引上げるための交渉の2つがあります。

例えば、1億円の不動産物件(積算評価も売価以上)への投資を考えていたとするとします。

この物件に対して、銀行は90%の掛け目を提示してきた場合、自己資金が10%の1000万円必要となります。

この場合、売主側への1000万円の値引き交渉と、銀行側への融資額引上げ交渉があるといった具合です。

どちらか一方と交渉が成立するだけでも、フルローンやオーバーローンに近づくことができますし、両方と交渉成立した場合、更なるメリットが生まれることになります。

それゆえ、たとえオーバーローンとまでも行かなくてもフルローンまでは実現できたということも多々ありますので、交渉しない手はないかと思います。

ここでは後者の融資申込金額を売価以上にする交渉を取り上げていきます。

物件購入時の諸費用を含めて融資申込みをする

まず、一つ目ですが、以前ご紹介したように購入に関わる諸費用は多くあります。

仲介手数料、登記にかかる諸費用(所有権移転登記や抵当権設定登記における司法書士への手数料および収入印紙代)、建物の保険料、不動産取得税などがあります。

これら諸経費を合計すると、数百万円程度になりますので、融資申込金額を釣り上げる目的じゃなくても、売価と一緒に融資申込みしておく方が賢いやり方だと言えます。

修繕費用も含めて融資申込みする

二つ目の修繕費用を売価に含めた融資申込みですが、多く入れすぎるのは銀行から見ても、それだけ修繕が必要な物件なのか?という反応となるので適度な範囲で行うべきです。

外壁塗装や屋上防水等は必要な費用であると一般的にも認識されていますので、銀行担当者にも理解が得られやすいものです。見積は業者に依頼してきちっと出してもらった方が良いです。

大まかに言うと、屋上防水で300万円、外壁塗装で100~500万円程度が必要となってきます。室内の原状回復代も全交換であればワンルームタイプでも20万円前後はかかります。

これらの費用を、銀行側にも認められるように、世間一般で認識されている修繕費を出しておくことが、有効な手段と言えます。

もちろん、全て「積算評価」が売価以上にあるからできる方法ですので、まずは積算評価がしっかり出る物件を選ぶことが大切だということは忘れないようにしましょう。

まとめ

  • フルローン・オーバーローンを組むには、売主側への土地や物件の値引きと、銀行側への融資額を引上げの2つがあり、それぞれと交渉を行う。
  • 銀行との交渉で、仲介手数料、登記にかかる諸費用、建物の保険料などの諸費用を入れる方法と、修繕費を入れる方法があるが、銀行目線で妥当な項目、金額とする。

 

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