【不動産投資】ギガ大家も楽じゃない!ギガ大家になって感じた5つのデメリット

ドクターbruでございます。

本記事ではギガ大家になって感じたデメリットついてお話したいと思います。

不動産の管理の煩雑さ

ですが、一番のデメリットは誰でも思いますが、その管理の煩雑さでしょう。

実は、たいして大変ではありません。僕は会社を29社保有しておりますが、全部自分で運営しています。

印鑑も、インターネットバンキングのお金のやり取りも、そして、税理士先生への領収書や家賃明細、売買契約書・・・などなど様々な資料の送付なども自分でやっています。

自分は今月27日は病院に泊まる予定ですが、最低20日以上は当直、ここ数か月は24日以上、とすると、書類整理が出来るのが、千葉県にいる週の3日の昼間しかないのです。

勿論日勤帯も勤務していますので、書類✔しながらの生活になりますが・・・大体は実はネットで出来るようなものばかりです。

どういう事かというと、今自分はデータ管理を全てgoogle driveで一本化しており、何かあった時が怖いのでバックアップをDropboxやOne Driveなどの別のクラウドに保存をさせています。

税理士先生にはこのgoogle driveを同期させて常に閲覧が出来るようにしてありますし、場合により、向こうが資料を編集や削除出来たりも出来るようにしています。

但し、あまりやりすぎると、前にどこかの税理士が突然失踪したみたいな変な事件もあると思いますので、しっかりとデータのバックアップを取りながら、安心安全に、時にはDVD-ROMにデータをコピーするなども良いかもしれませんね。

29社データぶっ飛んだらば話になりませんからね。

ということで、会社管理の煩雑さはとても大変なのかと思われますが、こういう管理体制で仕事しながら空いた時間に書類を整理しています。

パソコンは常に持ち歩いていますし、ファイルは同期しながら出来ますので全く問題はございません。次世代型ハイブリッド人間っす。

借金の額の大きさ

さて、2つ目のデメリットですね。それは何と言っても、借金の額の大きさです。ギガ大家になるには、自己資金だけで全部を賄うのは事実上不可能でございます。

ということで、銀行さんからの借入を行うわけですが、やはり借金ですので、何か会社の経営がうまくいかなかった場合は立ち行かなくなりますゆえ、その連帯保証人である代表社員である私がその全責任を負うわけでございます。

55億円もの借金の責任を果たしてこの1個人が負えるのどうかという物理的な問題はおいておいて、その重圧は普通の人では到底負いきれるものではありません。

やはり一本か二本かネジが外れてしまったようで・・・変人なのでございますね。

ということで、2つ目のデメリットは単純に借金の額の大きさにビビるということでしたー。

管理会社から来る書類の束に圧倒される

さて、3つ目でございますが、上に書いた内容と被るところもあるかと思いますが、管理会社から来る書類の束に圧倒されてしまうということです。

なぜか?全入居者が満室時448部屋ということになりますが、その中で入退去者が毎月一定の割合でおられますので、そういう状況ではやはり様々なオーナーとしての承認をする印鑑と言うのが必要となります。

リフォーム代を承認する印鑑、退去確認、立ち合い確認を認める印鑑(これは要らないと今管理会社に言っています。全てメールでオッケーにして欲しいと)、古い管理会社、旧態依然としている会社だからというのもあるかもしれません、あるいは古くないけど、縦割りの会社でいちいち書類がうるさいとかね。

オーナー目線でやって欲しいから頼みますよーとは伝えてあります。これからも管理会社とタッグを組んでこの面倒な業務の効率化を改善していきたいと考えております。

大量のお金が必要になる

さて4つ目でございますが、やはり大量のお金が必要になるということです。毎年のそれぞれの物件における固定資産税ですね。

全てこれをカードで払い始めた場合は凄いことになりそうですが、いつかやってみてやろうと思います。

まずはシンプルに会社で使っているお金なので、出来るだけ法人口座のあるインターネットバンキングからの支払いを試みますが、インターネットバンキングがpayeasyに対応していない、ひどいとそもそもの振込に対応できていない時もあります。

郵便局でしかできないパターンとか、30万円以上はコンビニでダメとか言われてしまうと、現金100万円もっていくとかザラにあります。

税理士さんへの報酬はそれほどでもないですが、消費税還付にまつわる報酬はある程度規模がデカくなってくるため、少し出費には注意が必要です。

あとはあまり大きな金額は出ていかないですね。

やはり法人口座からの返済金額が支払えなくなるリスクを考えると自分としては常に法人口座には300万円程度のお金は残しておきたいなぁーと思っています。

少しずつ、物件の収支が回ってこなくなる会社が出てこないように出来るだけ健全経営が出来るように日々努力をしていきたいと考えております。

遠い先まで自分の生活が縛られてしまうことになる

さて、最後の5つ目になりました。これだけギガ大家になると、遠い先まで自分の生活が縛られてしまうことになるというリスクでございます。

25年、30年、35年先の自分が想像できますか?33歳の自分は35年先はもうおじいちゃんです。この世には既にいないかもしれません。

娘には大きく羽ばたいてもらいたいですし、奥さんには元気に生活していてもらいたいです。僕はそのためには努力を惜しみません。

最初に男のロマンと書きましたが、うまくこの事業がのっていけば、最終的には莫大な資産を築けるのでしょうが、自分がやっていることは破綻をすることすら恐れない、いわばばくちみたいな要素があります。

成功しなかった場合は自己破産をする覚悟で毎日生活をしています。マネできる気概のある方はいいですが、家族やその他周りの方々に巻き込むのを恐れている方は真似をしない方が良いです。

やけどは小さい時ならまだいいですが、全身やけどしたら、結局治るまでに痛い目を見るのは自分なんでね。一応忠告をしておきます。

終わりに

5つのデメリットについて書いていきましたが、やはり何にでもリスクとベネフィットというものはあります。

リスクを恐れては何も出来ないですが、リスクとあわせて、その後に待っているベネフィットがリスクtake出来るものであるならば、チャレンジしても良いのではないでしょうか。その時は私に一言声をかけて下さい。

一緒に一生をtake offしましょう。あっ、一生をtake offしたらダメか・・・チーン。

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ドクターbru

2016年4月から不動産投資を開始して、新築区分マンション1部屋、中古区分マンション6部屋、一棟マンション6つで計108部屋(2016年12月26日現在4部屋空き)保有している投資総額20億以上のメガ大家。不動産投資コンサルタントとして、セミナー講師もしています。