【不動産投資】スルガ銀行アパートローン活用の必勝法 ~スルガはこう使えば勝てる秘伝のウラ技編 ~

スルガ銀行アパートローン = 地獄!!!

こういうイメージのサラリーマン不動産投資家が多数いると思います。

スルガ銀行アパートローンの高金利と残債(借入高)に悩むサラリーマンが多い中、中同ローンを有効活用している凄腕サラリーマンは多数いるのをご存じでしょうか?。

この少数派の「勝ち組」が用いる戦法は、まさに「逆転の発想」に基づいており、筆者も実践しております。

今回の寄稿では、”スルガ銀行アパートローンの必勝法“と題して、勝ち組スルガ活用者の手法を紹介いたします。

スルガ銀行のメリットに着目する!

高金利、融資審査の甘さなど、スルガ銀行アパートローンはデメリットばかりが取沙汰されています。

しかし、すべてがデメリットばかりな商品ならば、こんなにも需要があるわけがありません。

では、なぜこれほどまでにスルガ銀行アパートローンの契約者が多いのでしょうか。

それは、審査スピードの速さと、地域を選ばない利便性から、不動産仲介業者にとっては最も手っ取り早く商談を成約させることができる商品だからなのです。

つまり、このスピードと利便性をうまく活用できれば、私たちサラリーマンもスルガ銀行のアパートローンを用いて王道を歩むことができるのです。

他の参照記事:これだけは知っておきたい「スルガ銀行アパートローン」の特徴

審査スピードを使ったスキーム

人気の物件は、あっという間に買い付けが殺到します。楽待や健美家などの物件紹介サイトでも、新着の人気物件には、公表されてからわずか一時間で十件以上の買い付け書がファックスで寄せられると聞きます。

こうした物件は、買付書を入れた順ではなく、買付書を入れた人の中で最初に金融機関から融資内諾を得た人が、売買契約できる権利を獲得できる場合が多いです。物件の売主は、買付書が届いた順番よりも、確実に買える人を優先したいからです。

さて、スルガ銀行の使い方です。

まずは、その物件にスルガ銀行以外の金融機関が、その物件に対し融資を出してくれるであろうという目算が必要となります。そのために、予め他の物件を事前に審査してもらうなど、ターゲットとする金融機関の融資担当者と顔なじみになっておく必要があります。

さて、買付書を入れると同時に、まずスルガ銀行に融資審査を依頼します。

程なく、他の金融機関にも融資審査を依頼します。

スルガ銀行の場合、早ければ数営業日、遅くとも十日ぐらいで仮審査の結果が出ることが多いです。

このスルガ銀行アパートローン審査をパスしたら、売主に対して「私が買います」と融資特約つきで宣言します。

このことで、買い付けを申し出た他の購入希望者を跳ね除けて、晴れて買主候補一番手として、売主と一対一の関係になれます。ここからは、スルガ銀行で購入することを前提に売買契約を結ぶプロセスに入ります。

売買契約を結ぶ際は、スルガ銀行以外にも融資審査をお願いしている旨を予め売主に対して伝えておき、場合によっては別の金融機関(スルガ銀行以外)から融資を受けるかもしれない旨を連絡しておきます。

売主は、買主がどこの金融機関で融資を受けるのであれ、購入してくれればいいので、融資元の銀行について限定されることはありません。

こうして契約、購入権限を得て売買契約を交わし、物件決済(引き渡し)までの期間を使って、より条件のいい金融機関の融資内諾にシフトします。

スルガ銀行には、購入手続きの途中で他の購入希望者に物件を掠め取られたと言って、内諾を得た融資をキャンセルします。

この戦法には、以下のようなリスクがあるので、予め理解したうえで取り組んでください。

リスク1.最終的にスルガ銀行アパートローンで購入となる。

他の金融機関の融資へシフトできなかった場合、当初のスルガ銀行アパートローンで購入しなければならない可能性があります。この場合、天国から地獄へ陥落するかもしれません。(融資特約を行使して売買契約を破棄するやり方もありますが、オススメしません)

リスク2.この戦法を繰り返すと、スルガ銀行から融資を受けられなくなる。

さすがに、二度三度とこの戦法を繰り返せば、スルガ銀行の融資担当者も審査自体してくれなくなる可能性があります。

利便性を使ったスキーム

スルガ銀行は、ほぼ日本全国を商圏として融資を行っています。

地方物件では、時々、満室表面利回りが14~15%というマンション等がマーケットに出てきます。

こうした物件は、地方であることに加え、築年数が経っている物件が多く、スルガ銀行だけが融資してくれる場合も多いです。

例え築古であっても、こうした物件を入手して融資期間を30年とれれば、金利が4.5%であっても十分なキャッシュフローが得られます。

こうして得たキャッシュフローを再投資し、金利引き下げ交渉や将来の繰り上げ返済を併せて活用して高利回りのスルガワールドを構築していきます。

潤沢なキャッシュフローが得られれば、スルガ銀行のアパートローンを契約していてもスルガ地獄とは言えません。

この戦法には、以下のようなリスクがあるので、予め理解したうえで取り組んでください。

リスク1.スルガで突き進むしかない。

スルガ銀行のアパートローンを借りたら、次もスルガ銀行から借り入れるしかありません。

リスク2.物件は売却しない。

毎月賃料からキャッシュを得られるが、物件は老朽化が進み売り物には適さなくなります。
物件を持ち続けて、キャッシュを得ることに専念する必要があります。(売却益どころか、売却すること自体難しい)
以上のように、スルガ銀行アパートローンは、積極的に有効活用することもできます。ただし、高度なテクニックを要するので、各戦法を運用するには専門家のアドバイスを受けることをオススメします。

※スルガ銀行の有効活用について筆者も無料相談を行っておりますので、ご希望の方はお問合せ下さい。

4.正攻法によるスキーム(番外編)

スルガ銀行アパートローンを、他の金融機関と同じ条件で活用することにより、信用棄損を回避することができます。

以下の条件を満たせば、借り入れ自体が信用棄損とはなりません。

正攻法の条件

  1. 法定耐用年数内で融資を受ける。
  2. 融資金額の上限を積算評価額までとする。(オーバーローンとしない)

※金融機関によっては、スルガ銀行アパートローンの借り入れ自体を、ノンバンクや消費者金融業者からの借り入れと同等の信頼度と見る場合があります。

まとめ

  • スルガ銀行アパートローンはある意味“最強のサラリーマン融資”です。こんなに審査が早く、融資枠も伸びる金融機関は存在しません。
  • “使い方を間違えない”と優良なパートナーになりますので、是非ご検討下さい。
  • ただし、初心者は高確率で痛い目を見ますので、ご注意ください。失敗すると筆者みたいに苦しみますので、ご注意を!

参照記事;静かに忍び寄りしスルガ地獄

 

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ABOUTこの記事をかいた人

龍ひろみち

スルガ再生請負人。スルガ銀行の高金利、オーバーローンに苦しみ、約2年もの間、夜も眠れぬ日々を過ごすも自力でスルガ銀行との決別に成功。今では10億を超える資産を保有するメガ大家。自らの経験を活かし「スルガ再生請負人」としてデビューし、多くの方をスルガ銀行の苦しみから解放してきた。