【2017年版】不動産投資におけるスルガ銀行の上手な使い方

スルガ銀行のアパートローンは、高金利ですので、、一度足を踏み入れたら二度と抜け出せず、一部では「地獄」とまで評されています。

ただし、スルガ銀行の融資は、金利は高いですが、審査スピードが速く融資額が伸びる、というメリットがございます。

今回は、そんなスルガ銀行のアパートローンについて、上手な活用法を提起してみたいと思います。

基本的なことは下記のような記事で説明していますので、読まれていない方々は目を通して頂けると有難いです。

目次

はじめに

一般的に、不動産会社の営業マンに言われるがまま、最初の一棟目を買ってしまったサラリーマンが陥る「スルガ地獄」。

そんなスルガ銀行のアパートローンも、その特徴をしっかりと捉えた上で利用をすれば、不動産投資で勝ち組となれます。

ここでは、スルガ銀行の融資で勝ち組となれる、とっておきの戦略を紹介します。

スルガ銀行アパートローンの2つの上手な活用戦略

スルガ銀行アパートローンののメリットを生かす戦略は2つ考えられます。

  1. スルガ銀行の融資審査スピードの利点を生かす→激戦物件ぶんどり合戦での勝者になる
  2. スルガ銀行の融資枠の大きさを活かす→スルガ銀行で買いまくって道を拓く

私はこのような進め方を、投資家への個別無料相談で推奨しています。

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それではこの2つの戦略を解説していきます。

激戦物件ぶんどり合戦の勝者になる!

インターネット等でお宝物件が紹介されると、数多くの不動産投資家からの問い合わせが掲載元の不動産業者に来ます。

その後、買い付けが続々と入るわけですが、業者が(売主が)売買契約の交渉を進める条件を「融資審査の仮承認を最初にとった方」とする場合が多いです。
この際、スルガ銀行アパートローンの審査スピードは他の金融機関の追随を許しません。

そこで、このスピード感を利用して、まずは物件を確実にキープすることを狙います。しかし、実際には同時に他の金融機関にも審査をお願いし、こちらで承認が下りた段階で、スルガ銀行のアパートローンを断る方法です。売主や売主業者は予定どおり購入してもらえれば、買主が売買交渉の途中で融資予定の金融機関を変更しても問題ない場合がほとんどです。

この戦略のメリット

  • 激戦の物件をキープできる。

この戦略のデメリット(リスク)

  • 他行融資に切り替えるとき、スルガ銀行担当者からクレームされる。
  • 他行融資承認が下りなければ、スルガ銀行アパートローンを利用せざるを得ない。
  • 現抵当がスルガ銀行の場合、融資を受けられないことがある。(スルガ銀行は、自行で融資中の物件には融資しないことが多い)

 

スルガで買いまくって道を拓く!

幸か不幸か、すでにスルガ銀行アパートローンを利用している方、もしくは属性が低い方、手持ちの資金が少なくスルガ銀行しか選択肢がない方は、次のような戦略が考えられます。

またスルガ銀行アパートローンから抜け出そうにも抜け出せない話を、巷ではよく耳にします。

では、抜け出そうともがかない作戦はどうでしょうか。

ここでは、押してダメなら引 いてみようという「逆張り」の発想を紹介します。

スルガで買いまくって道を拓く!

ご承知のように、スルガ銀行のアパートローンを利用するとき、物件の担保評価以上の融資を受けてしまうことが多いものです。

このため、他の金融機関からは「信用棄損」と判定され、新たな融資が難しくなります。

多くの場合、棄損額は数千万円であり、これを自己資金で埋めるのは至難の業です。これが、「スルガ地獄」と云われる所以です。

では、地獄へさらに踏み込み、どっぷりつかってしまったら、どうなるでしょうか。

「目には目を、スルガにはスルガを」とばかり、スルガ銀行アパートローンを再度利用して、融資限度額いっぱい(年収の20倍~30倍)まで借ります

これで、スルガ銀行の優良顧客となります。

できれば2棟目、3棟目はキャッシュを生む物件を購入して、自己資金を蓄えていきます。各物件取得から2年間は利益を留保することに専念し、金利を交渉します。

このとき、蓄えていたキャッシュを見せ金にして、交渉するのがコツです。場合によっては、定期預金の依頼があるかもしれませんが、預金は積極的な交渉材料にしましょう。

この戦略のメリット

  • 投資規模を拡大できる。
  • 金利引き下げ交渉が成立すれば、相応のキャッシュが出る。

この戦略のデメリット(リスク)

  • 物件購入から約2年間は辛抱の時間となる。
  • 物件の運用状況が良くないと、金利交渉に応じてもらえない。
  • スルガ銀行とのお付き合いが長くなる。
  • 一定規模以上は投資規模が伸びない。

 

私がお勧めするスルガ銀行の活用は上記2パターンのどちらかです。

まとめ

最後に要旨を纏めますと、・スルガ銀行アパートローンを活用して成功している方々は2パターンに分別できます。

  • 超優良物件確保のために、スルガ銀行のスピード審査を活用して、高金利には目をつぶる
    (⇒超優良物件なら、購入後の他物件への借換えも可能)
  • スルガ銀行の融資枠を最大限活用して、物件を可能な限り購入する
    (⇒ 重要顧客となってしまい、スルガ銀行での金利引き下げを狙う。)

また、上記のほか、“物件をすべて売却して、新しいステージに臨む道”と “スルガ銀行案件の法人への売却での消費税還付”等の裏ワザもございます。

こちらは開示は難しい情報ですので興味がある方には個別でお伝えしております。

筆者は、スルガ銀行地獄に悩む投資家仲間に対して、無料コンサルティングを実施していますので、既にスルガ銀行地獄に陥っている方で、お困りの方は下記までお問合せ頂ければ、相談に乗ることは可能です(あまり時間なく、メールもしくは電話での対応が基本ですので、この点はご留意ください。)

 

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ABOUTこの記事をかいた人

龍ひろみち

スルガ再生請負人。スルガ銀行の高金利、オーバーローンに苦しみ、約2年もの間、夜も眠れぬ日々を過ごすも自力でスルガ銀行との決別に成功。今では10億を超える資産を保有するメガ大家。自らの経験を活かし「スルガ再生請負人」としてデビューし、多くの方をスルガ銀行の苦しみから解放してきた。