マンションディベロッパーの販売戦略裏話(広告編)

主に新築マンションを売却しているマンションディベロッパーの裏話をご紹介していきたいと思います。

主観的な意見/コメントであり、人によっては捉え方が異なると思いますので、ご了承ください。

今回は、ディベロッパーの「広告」に絞ってお話したいと思います。

新築マンションを売る際にはたくさんの広告をします。その広告の仕方でマンションディベロッパーの狙いが分かってくるのです。

広告住戸の秘密

チラシやネットなどの広告物にマンションの情報を記載する時には、ある特定の部屋にスポットライトを当てて説明する時があります。その時には、以下の狙いがあるのです。

  • 価格訴求ができる低価格の住戸である
  • 苦戦していて「売りたい」住戸である

大体のマンションディベロッパーは、この2つの狙いがあり、わざわざ一つの部屋にスポットライトを当てているのです。この2つのどちらかの理由がなければ、エリアの説明やマンション全体の話をするはずです。

広告が価格訴求を狙っている場合は一目瞭然で、「3LDK 70㎡超 2,980万~」などと謳い、価格が一番目立つ場所に一番目立つ大きさで広告されている時です。マンションディベロッパーは広告用に、マンション内に「目玉住戸」を何部屋かつくります。このような広告に掲載されている部屋は、その中の一つと思って間違いないです。

 

目玉住戸は大体「登録住戸」

目玉住戸は登録住戸であることが多いです。登録住戸とは、先着順(早い者勝ち)の住戸ではなく、きちんと登録をして他にも登録者がいたら抽選になる住戸です。

なぜ登録住戸にするかというと、何週間か広告を引っ張れるからです。

これを先着順にしてしまうと、広告を出した瞬間に売れてしまえば、もうその住戸の広告を出す事は出来ません。

そのため、必ず2~3週間、もしくはもっと長い時間の登録期間を設けて、出来るだけ目玉住戸を引っ張るのです。

 

何かネックがある場合が多い

目玉住戸にする部屋は何かしらのネックを抱えている場合が多く、また2階住戸である場合が多いです。マンションは基本的には階数が高くなるほど価格が上がります。

しかし、1階住戸は㎡数を広くしたり、専用庭を付けたりするので価格は上がりやすくなるのです。

そのため、次に低い階数である2階住戸を目玉住戸としてつくることが多いです。その住戸は、たとえば電線が目の前にあったり、マンション全体で一つだけ70㎡を切っていたりと、何かしらネックがある場合が多いです。

不動産ディベロッパーが、「目玉住戸として価格を下げるので、ある程度ネックがあっても売れるであろう。最悪売れなくても広告に載せ続けられるから良い」という戦略を取るからです。

そのため、目玉住戸はお得な要素もありますが、どんなネックがあるかは確認する必要があります。

 

苦戦している「売りたい住戸」

目玉住戸以外には苦戦住戸も広告で目立たせることがあります。たとえば、以下のような時です。

・1階住戸が売れないので、庭や広さをアピールするCG画像をつくり、広告のTOP画にする
・値段が高い上層階が売れないので、上層階からの眺望をTOP画にする
・マンション全体で一番㎡数が狭い部屋の間取りの、家具レイアウト入りのイラスト間取りをつくり、広告のTOP画にする

この見分け方は簡単で、特に価格が安いワケでもないのに、ある一つの部屋に注目している時は苦戦住戸を売りたい時です。特に、その一つの住戸のためにCGやイラストを作成している場合は、相当早く売りたいと思っています。

そのような物件は、「ネック」を必ず聞く事と、「値引き交渉できる」可能性があることを頭に入れておきましょう。

まとめ

  • マンションディベロッパー広告は、一般的にエリア説明やマンション全体の話をする。
  • もし一部屋にスポットライトを当てていたら、「価格訴求ができる低価格の住戸」か「苦戦している売りたい住戸」である可能性が高い。
  • その場合は、それぞれの注意点を加味しながら検討し、値引き交渉ができる可能性が高いことを頭に入れておく。

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