不動産投資信託(J-REIT)のはじめ方② -入金・取引-

不動産投資信託(J-REIT)の以下のステップのうち、本記事では②について説明します。

  1. 口座開設
  2. 入金・取引
  3. 分配金の受け取り(インカムゲインの獲得)、売却益の確定

入金手続

証券口座を開設したら、次は入金手続です。不動産投資信託の場合、投資口数は1口数万円程度~百万円超のものまで銘柄によって1口当たりの投資額が異なるため、どの銘柄に投資するかで入金額は異なります。

また、リスクを分散するための方法の一つとして、複数の銘柄に投資する方法がありますが、複数銘柄に投資する場合は当然その分入金額も大きくなります。

自分が投資を通じてどの程度の利益を得たいのか、どの程度の投資規模で投資を行いたいのか、十分検討の上で入金しましょう。

取引

証券口座への入金が済んだら、次は取引開始(=投資先の選定)です。

ネット証券の方はネット上で、店舗型証券の方は証券会社で注文を出し、取引を行います。

注文方法には「指値注文」と「成り行き注文」があります。

指値注文は、「この価格なら取引したい(買いたいor売りたい)」と値段を入れて、証券を売買することを言います。

成り行き注文は、「いくらでもいいから取引したい」という取引になります。

指値注文は、自分の希望通りの価格での売り希望・買い希望がなければ取引が成立しないというデメリットがあり、成り行き注文では予想もしなかった高い価格・低い価格で売買が成立してしまう可能性があるというデメリットがありますので、どちらにするかは十分情報を分析するか、店舗型証券口座の方であれば担当者と相談する等してじっくり検討しましょう。

投資先の選定ですが、不動産投資信託は現在50を超える銘柄が上場しています。

このなかから、ご自分の投資可能上限額、不動産投資信託のタイプ、分配金利回り等を検討してどの銘柄に投資するかを決めることになります。

不動産投資信託の銘柄タイプによる特色等はまた別の記事で詳しく紹介しますが、大まかに銘柄選定をする場合の例としては、以下のような考え方があります。

不動産投資信託(J-REIT)の投資対象となる不動産タイプによる検討

不動産投資信託の投資先が住宅特化型か、オフィス特化型か、複合型か等の別。
この場合、リスクとリターンを踏まえて、ご自分の好みも加味して決めることになるでしょう。
尚、不動産投資信託の主な投資先ごとの大まかな特色は別の記事で説明します。

1口当たりの価格を検討

ご自分の投資可能金額を踏まえて、たとえば1口40万円まで、20万円まで、といったように銘柄を決める方法です。

利回りで決める方法

利回りは大きければ大きいほどリターンは大きくなります。そのため、利回り○%以上、といった考え方で銘柄を決める方法です。
ただ、一般的に利回りは高ければ高いほどリスクも大きくなるので、その点には注意しましょう。

これらの投資先の検討にあたっては、まずはJAPAN-REIT.COM(http://www.japan-reit.com/)等のポータルサイトを活用されると良いでしょう。
銘柄の特色・利回り・平均分配金利回り等がリアルタイムに更新されているほか、各投資法人の物件取得情報等も公開されています。

その後、投資候補銘柄をある程度絞り込んだら、各投資法人のホームページ等で資産運用報告書・決算説明書・物件ポートフォリオ等を見て、投資先を見極めると良いでしょう。
以下の表に示した主な留意点を踏まえて各投資法人のこれらの資料を過去数年間にさかのぼって検討することで、投資法人の体力やこれまでの成績、運用状況等を知る事ができます。

資産運用報告書や決算説明書でチェックすべき点は下記になります。

項目 内容
内部成長 保有物件の運用効率・管理状況等で、これがうまくいっていると高い収益を上げ、分配金が増えることになります。

一言で言えばテナントから高い賃料を得られているか、賃料減額請求を起こされていないか、物件管理は適切か等、投資法人を資産運用面から見たものです。

外部成長 新たな物件の取得によって投資法人の収益力を増やすことで、投資規模を拡大する巧拙を示します。

不動産投資信託の不動産投資における物件取得交渉力を示すと言えるでしょう。

分配金・投資口価格の推移 過去の分配金実績・投資口価格の変動を見ることで、たとえば利回りが上昇していても一時的なものではないか等の検討をする事ができます。
財務情報 借入金比率等を十分注意してみておきましょう。

まとめ

  • 口座への入金額を決める前に、自分の投資規模をどの程度にするか決める
  • 取引の際はポータルサイトで全般的な情報や市場動向を最初に集める
  • 投資候補となる銘柄をいくつかあげたら、その投資法人の資産運用報告書等もチェック

 

Slider