【不動産投資/マンションオーナー】高齢入居者(孤独死)への対応は?損害はいくら?

※2019年7月更新

全国平均で高齢者人口が25%程度と、日本は本格的に高齢化社会になっています。

また、若年層が都市部に学業や就職のため出ていってしまっている地域では、高齢化率はより高い状況で、今後もどんどん高くなっていくことが予想されています。

高齢者の入居がなければ空室率が極めて高い水準になる物件は全国どこにでもあると言えますし、高齢者受け入れは資産家としての不動産投資家の社会的責任であるともいえるでしょう。

しかし、家族関係の希薄化や親子が離れて暮らすことが増えている現代においては、一人暮らしの高齢者の受け入れには孤独死というオーナーにとってのリスクが付きまといます。

自殺や殺人事件と違って、自然死の場合はそれ自体では物件自体の心理的瑕疵にはなりませんが、十分注意しておく必要があります。

 

孤独死のオーナーにとってのリスクとは

失礼な言い方かもしれませんが、現実を見ると高齢者は死亡までの期間が若年層に比較すると短いのが当たり前です。先にも書いた通り、物件の中での孤独死それ自体は心理的瑕疵にはなりにくいものです。しかし、一つ大きな問題があります。

孤独死の場合、部屋が密室であるため発見されるまでに時間がかかる場合が多いということです。
極端な話、物件内で孤独死をされても発見までの期間が短ければほとんど問題にならないのですが、発見までの期間が長ければ遺体が腐乱しますから、大きなダメージになります。

遺体が腐乱してしまった場合、当然部屋の内部自体にもダメージが出ますから、内装はほとんど完全にやり直さなければなりません。

場合によっては壁紙・壁・床材・天井材、全て入れ替え工事が必要な総リフォームが必要になることもあり、筆者の知っているケースでは1Kの物件で坪60万円を超えるリフォーム費用がかかった場合もあります。

一般的な木造アパートの建築費用は坪50万円~70万円程度と言われていますから、その部屋だけに限れば新しく建て直したのと同じくらいの費用がかかっているわけです。

更にリフォームをしたとしても、殺人や自殺出なかったとしても、「その部屋に腐乱死体があった」という事実はそのまま次の入居者にとっては心理的に嫌悪される部屋になってしまいます。場合によっては他の部屋の何割か低い家賃でなければ次の入居者が入ってくれないというようなケースもあります。

 

孤独死をいち早く察知するための対応・対策

以上から考えると、高齢者、特に一人暮らしの方を受け入れる場合は万一孤独死をされてもできるだけ早く発見できるような対策を打っておかなければいけません。

管理会社に巡回管理を依頼する

一番対策として適切なのは管理会社に巡回管理を重点的にしてもらうことです。こうすることで現時点での費用のまま、いち早く気付けるので非常に効率的でもあります。

センサーを取り付ける

また、特に一人暮らしの高齢者の部屋には一定時間室内に動きがなければすぐに管理会社やセンターに知らせてくれるセンサーを取り付けるという対策も有用です。費用は1台当たり5万円以下程度ですが、公共団体によっては孤独死対策として取り付けに費用補助を出しているところもあります。

 

入居者保険の加入もおすすめです!

万一孤独死が起こってしまった場合に備え、入居者保険に加入しておくことも有用です。
孤独死が発見された場合、それによってオーナーが被った損害を補填してくれます。
家賃保証分と原状回復費用相当分を補填してくれる制度になっていますから、手厚い保護がされています。

保険料はオーナー負担で1戸当たり3千円/月程度かかりますが、特に単身者向け物件で高齢者を入居させる場合は加入しておいた方が良いでしょう。

 

【マンションオーナー】高齢入居者(孤独死)への対応は?損害はいくら?

  • 高齢者、特に一人暮らしの方を入居させる際の最大のリスクは孤独死である
  • 孤独死はそれ自体では物件の瑕疵にはならない
  • 孤独死後、発見までに時間がかかり遺体が腐乱してしまったような場合は多額のリフォーム費用がかかり心理的瑕疵になってしまう
  • 万一の孤独死に備え、早期に発見できる対策を打っておくべき
  • 入居者保険への加入もおすすめ

 

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