管理会社を変更・変える際はまずここを見て!実例と共にお教えします
物件購入の際は、ほとんどのケースで管理会社の管理契約も新しいオーナーが引き継ぎます。 しかし、前の管理会社の管理体制に納得いかない場合や、入居者からのクレームがあまりにも多いような場合は管理会社を変更することも検討しなけ…
物件購入の際は、ほとんどのケースで管理会社の管理契約も新しいオーナーが引き継ぎます。 しかし、前の管理会社の管理体制に納得いかない場合や、入居者からのクレームがあまりにも多いような場合は管理会社を変更することも検討しなけ…
皆様、お久しぶりでございます。 金売買についてだけは無駄に詳しい大地です。 (何で詳しいかというのは過去記事を読んでいただければと思います。) さて、またメガ大家Aさんに金売買をお願いされ、久しぶりに金価格を調べていたと…
相続税は平成27年1月の税制改正で増税され、基礎控除額が4割減額されて課税対象者が増加し、最高税率の55%までの引き上げにより課税額も増えています。 相続税を納税するために資産を処分しなければならない事例も見られるように…
毎期の減価償却費を算出する基本は建物価格÷耐用年数です。 しかし、建物と設備を分けて計上することで、理論上減価償却費を多くとることができ、より税務対策に役立ちますので、その方法を紹介します。 目次1 減価償却の三要素2 …
減価償却は税務対策上有利になる会計処理なのですが、これによって不動産投資から得られる利益を会計上少なくしたり、赤字にしたりしていることに変わりはありません。つまり、決算書類上は運営状態が悪くなっていると見ることもできるわ…
法人としての投資ではなく個人名義で物件を取得して不動産投資を行う場合、物件の保有期間の税率と売却時の税率に違いがある(ギャップがある、と表記します)ことから、法人として投資するよりメリットが大きくなります。 単に税金を支…
不動産のキャッシュフローを分析しているとよく見る言葉なのですが、「修繕費」と「資本的支出」という会計上・評価上の言葉があります。 どちらも建物を修繕したり機器を入れ替えたりするための費用なのですが、会計上の処理については…
収益物件の運営から得られる主な収入は家賃・共益費・更新料です。しかしその一方、収益物件の運営には維持費や管理費等の費用もかかります。 費用が多ければ多いほど利益や所得は減るわけですが、その分納める税金額は少なくなります。…
相続税対策として区分所有建物、特にタワーマンションを購入することが流行りました。 →タワーマンション購入による相続税節税について タワーマンションをはじめとする区分所有建物は、原則として土地の価格は「土地面…
※2019年7月更新 木造に限らず、RCや鉄骨でも築古物件については売却するときに建物を残した収益物件のまま売るのと、建物を取り壊して更地にするのと、どちらの方が高く売れるのかという点は頭の痛いところです。 今回、こちら…
収益物件購入により相続税節税対策になることの基本の仕組みの他、この効果が個人・法人の場合でそれぞれ違いますのでお話しします。 目次1 個人の場合は「相続税自体の減額」2 相続発生直前に物件を買うと…?(個人…
普通の目で見た場合、築古の木造物件はいくら修繕をしていても見た目にも古く、中々買い手がつきそうにもないように見えます。 また築古物件では銀行の融資も付きにくくなるので、今購入したとしても将来売りたいときに買ってくれる人が…
※2019年7月更新 地方物件は都心に比べて賃料水準は低いですが、それ以上に地価水準が低い分、高利回りであるという性質を持っています。 ただしその分物件のエリア等を十分吟味しなければ、そもそも入居者がつかずに高い空室率を…
減価償却については別記事で説明しています。 ここでは減価償却の節税効果についてちょっと踏み込んで解説します。 目次1 減価償却の仕組み2 売却時に課税を繰り延べているだけではという疑問3 減価償却の理解には現在価値(複利…
物件を売却する際は、仲介業者に売却依頼をすることになります。 法律上は「仲介」のことを「媒介」と言いますが、宅建業法上、売却依頼の方法には大きく分けて「専任媒介契約」と「一般媒介契約」の2つがあります。 今回こちらの記事…
※2019年7月更新 物件を売却する際は、土地建物一体として収益物件のまま売った方が良い場合と、建物を取り壊して更地として売った方が良い場合の二通りあることをお話ししました。 初めてこの記事を読む前に、こちらの記事から読…
今回は、不動産の消費税還付をご紹介させて頂きます。 皆様も一度は耳にしたことがあるかもしれません。 昔は自動販売機の設置で行っていたアレです(※かつての消費税還付ブーム参照)。 最近はあまり不動産の消費税還付の話を耳にし…
※2019年7月更新 これまで不動産賃貸管理について大切と思われる部分、盲点と思われる部分を概説してきましたが、管理はやることが多くて面倒だなあと思われた方も多いと思います。 そこで管理が面倒だと思われる投資家の方が考え…
ペットブームを背景に、新築物件では最初からペットを飼育することを前提として設計されている物件も増えています。 以前はペットを飼う世帯はファミリー層が中心でしたが、現在は単身者でもペットを飼育される方が増えているため、1K…
複数の不動産・マンションなどの物件を持つオーナーさんになると、物件の管理をすべて一人で行うことは物理的に不可能です。 その一方で、賃貸マンションの供給過多等が原因で空室率が高くなっている地域もありますから、これまで以上に…