【不動産投資/オーナー】入居時の審査で絶対に気をつけるべき点はこの2つ!

※2019年8月更新

これまで、外国人、低所得者、生活保護者を例に、一般的にオーナーが敬遠しがちな、いわゆる属性があまり良くないと言われる方々の入居についてお話ししました。

※ちなみにそれぞれの記事で申し上げたかったことは、これらの方々を差別して避けるべきということではありません。習慣の違いによるトラブルや滞納リスクを避けるため、オーナーとして留意すべき点を申し上げています。

ここでは一番最初の入居者の入居時審査に留意すべきポイントを全般的にお話しします。属性があまり良くない方々の場合でも、属性が良いと思われている方々の場合でもこれらはあてはまります。

 

入居時の審査で絶対に気をつけるべき点とは?

 

経済面でのチェックと対策


経済面でチェックすべきポイントは、家賃滞納を起こす可能性が高いか低いかということと、万一家賃滞納が起こった場合のリスクヘッジです。

一般的に属性が良くなければ、もっとはっきり言ってしまえば収入が低ければ低いほど家賃の滞納リスクは高まります。
ご自分の保有物件がワンルームや築古物件で、設定している家賃自体が低いからと言って安心はできません。
そもそも家賃が高い物件に関しては収入が低いと入居者は入居を検討すらしません。
一般的に家賃滞納リスクが高い収入が低い人は、できるだけ安い家賃の物件を探します。実際の現場で起こる家賃滞納トラブルは、その安い家賃すら払えなくなってしまって起こることが多いのです。

オーナーにとっては家賃を滞納されるとキャッシュフローが回らなくなる、更にその部屋は家賃が入ってこないだけではなく入居者が使用しているので使用によって設備や内装の劣化も起こるためある意味空室より悪い状態です。
このようにオーナーにとっては死活問題ですから、滞納家賃は必ず回収するか、家賃滞納リスクを回避するかしておかなければなりません。
尚、別記事でも触れましたが現代では保証人という制度はあまりあてにならなくなってきています。保証人に払ってくれと請求しても払ってくれなければ意味がありませんし、保証債務を無視する保証人すらいます。

そのため、家賃滞納リスクを回避するためには入居者に家賃保証会社への加入を義務付けることが最も有効でしょう。
こうしておけば万一家賃滞納が起こっても、オーナーは保証会社から家賃を払ってもらえますし、その分は保証会社が入居者へ請求します。
加入料は入居者負担になりますから、オーナーの負担は微々たるものです。
最近では低所得者や生活保護者、外国人にも対応したサービスを提供している保証会社が出てきていますから、属性に応じて保証会社を選択すれば良いだけです。
一般的に信販系保証会社は審査が厳しく、全国賃貸保証業協会、賃貸保証機構の審査は比較的緩やかな傾向があるようです。

 

入居後トラブルの可能性のチェックと対策


入居者には家賃を払ってもらうだけでは実は不十分です。
家賃を払うということはいわば当たり前のことで、それ以上に騒音を出したり部屋をゴミ屋敷にしたりしないというモラルの点が問題になります。
騒音を出されると周りの部屋の入居者が退去してしまうリスクもありますし、ゴミ屋敷にされてしまった場合は害虫の発生・悪臭の発生等が起こります。

一人のモラルの低い入居者のせいでその部屋からは家賃が取れるけれど、他が全部空室になってしまうような場合すらあり、その入居者が居座り続ける限り次の入居者募集も上手く行きませんので、家賃滞納よりも質の悪い問題であると言えます。

厄介なことに、騒音やゴミ屋敷等、いわゆる入居者のモラルに関わるトラブルは近年増加傾向にあります。
また、騒音や悪臭等は主観的な部分も大きく、家賃滞納等のように誰が見ても分かる契約違反ではないために、解決に時間と労力とお金がかかってしまうということです。
騒音を出す住人に対して粘り強く交渉して退去してもらえたとしても、本来は負担する必要のない次の入居先の敷金・礼金まで含めた引っ越し費用をオーナーが負担せざるを得なかったというようなケースもあります。

周りの住民に迷惑をかけているかいないかの判断が難しい上に、追い出す根拠が明確ではないためにこのような問題が起こるのです。

対策としては、入居者募集の際に仲介業者や管理会社とよく相談し、賃貸借契約書において定型書式のあっさりしたものではなく、特約事項等に騒音を出さない、悪臭を出さない等の事項を厳しめに書いておくことで事前の対応をします。

万一トラブルが発生しクレームがあったら、共用部の掲示板等に掲示を出してもらう、該当者の部屋に注意の手紙を入れてもらう、最終的には管理会社等と該当者が面談する等と言ったように段階的な対策を取っていくしかありません。

纏め

  • どんな属性の入居者でもチェックとリスクヘッジは必要
  • 経済面でのリスクは保証会社の利用が中心であり効率的
  • 入居後トラブルに対しては賃貸借契約書を細かく作る等して事前に対応しておく

 

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