医者の私が不動産投資をしてみた結果がこちらです。

※2019年8月更新

皆様こんにちは。

勤務医で副業として不動産投資を2016年の4月から始めたbruと申します。今ではギガ大家よ呼ばれる、1億円のインカムを手にしています。詳しいプロフィールについてはこちらをクリック→当サイト”不動産投資プロフェッショナル”について

本記事では医者である私が行ってきた不動産投資の体験談、振り返りを共有します。

医者の方で不動産投資を検討されている方は参考になるかと思います。

 

医者の私がどうして不動産投資を始めたのか?

医者である私が不動産投資を始めたきっかけは何といってもやはり新築区分マンション・通称ワンルームマンションを売る業界からの執拗な電話営業があったからです

お医者様の皆さんにも経験があると思いますが、さすがにあれだけ電話がかかってくると、何がなんでも気にしちゃいますね。

自分の中では以前から投資に興味があったのですが、株やFXはやっぱりリスクがあるかなぁと思っていて、あとは本業の片手間、つまり副業として時間がかかるということも懸念材料としてありました。

その中で、手出しが10万円で出来て、全部業者にお任せ、銀行員も自宅近くの喫茶店まで来てくれるという新築区分マンション投資は医者である自分の中では手をつけやすいものでありました。

医者だけでなく、製薬企業で働くMRさんなどもそういった営業電話を受けているということはよくお聞きするお話ですが、実際そういった怪しい営業マンは「A銀行からの融資で金利4.5%、ワンルームマンションを買いませんか~?」などと、節税対策を中心にお話してきます。

確かに新築区分マンションを持っていれば、初年度の確定申告で100万円程度の節税となり、手元に税率にもよりますが、50万円近く還付金が戻ってくるという計算になりますので、毎月の手出しがあっても美味しい、なんか得したなぁと感じるでしょう。

実際その調子で毎年節税対策目的に一戸ずつワンルームマンションを購入されるドクターも多いのではないでしょうか?

毎年1部屋ずつ持てば、3,000万近くの物件が数年で数戸、10年で10部屋になります。そうすると、3億円の資産になり、確かに数字としては魅力的です。

そこで私は実際に4月からバブル期から続いている某有名ワンルーム区分マンション会社から10万円の頭金のみで新宿に程近いところで駅近の3,000万円ワンルームを購入しました。

金利は確かに低くて、1.55%でしたので、毎月の手出しは7,000円程度です。

来年には確定申告で減価償却分、100万円以上の控除申告が可能となります。

実際は手出し分があっても、最低5年間はマイナスとならずに、ローンの残債も減っていき、基本的には売らなければあまり問題はなくワンルームマンション経営が可能となるのです。

但し、大きな違いは手元に収入が残る形ではないので、本当の意味での不動産投資ではないのではないかということに購入後しばらくしてから気づきました。

 

医者の私が中古区分マンション購入に乗り出す

新築区分マンションがなんとなくうまみが少ないような投資だと気づいた私は次に中古区分マンション、それも200万円から300万円という現金で購入できるレベルで利回りが10~20%位の程度の物件を購入することにしました。

利回りが高いため、例えば10%であれば10年間で元が取れることになります。

勿論購入するのはだいたい15%程度の高利回りの物件なので、上手く入居者がついていれば、6年程で元が取れることになります。

価格帯もお手頃なので不動産初心者には購入しやすく、6年程して築30年が35年になろうが、基本的には物件価格や家賃相場は大きくは変わりません。

売却の際に入居者がいて、利回りが同じ程度であれば同程度の値段で売却出来ますので、その間のキャッシュフローが丸々儲けとなります。

これを私は4-5個程度短期間で次々と購入し始めました。同時並行で、もう一つ行ったのが、自分で会社を起こしたということです。

この新設法人で中古区分マンションを購入し、そこの売り上げにするという方策でした。

この新設法人は株式会社ではなく、経費削減のために合同会社にしました。所謂巷では資産管理会社と言われております。新設法人を設立することには色々なメリットがありますね。

資産管理会社で購入した不動産の購入費用は個人からの出資ですが、法人の短期借入金として計上します。法人には毎月家賃収入が入ります。

法人の代表社員は自分ですが、個人であり、代表社員として物件取得のために使った交通費や食費・会議費・通信費などは全て会社で経費として落とすことが出来るようになりました。

クラウド型の経理ソフトを用いて、税理士さんも新設法人だからということでディスカウントしてもらい毎月1万円をお支払いする形にして頂き、中古区分マンションで購入した不動産に対しての経理も自分で行い始めました。

仲介手数料は建物部分として計上出来るが、それも建物と土地に按分しなければならない、減価償却の計上に関しては耐用年数から計算する方法があるのですが、こちらも勉強になります。

日頃医業ばかりやっていて、世間についてあまり詳しく知らないので、こういうことを勉強すると、何か社会と関わっているのだなぁと実感できます。

世界が広くなった気分でございます。細かく書くとまだまだ沢山ありますが、とりあえず自分で何でもやってみるをコンセプトに新築区分の次は収益性の高く、リスクの少ない中古区分マンションを開始してみました。今のところは退去者もおらず、全て満室稼働で利回りも10%以上をキープして、順調な滑り出しでございます。

但し、多くを購入する現金は多くはないのが現状なのと、なかなか金融機関は中古区分マンションに対して我々にとって有利な、条件の良い一棟マンションのような融資を積極的に行わない形であるのが現状です。

 

医者は初めての不動産で何を買えば良い?

ここでこれまでのまとめとして、bruが仕入れた情報を余すところなく皆様にお伝えしていきたいと存じます。

資産形成をしなければ、ドクターは毎年500万円程の手残りの現金収入を残り30年間貯めるとします。

すると500万円×30年間で1億5,000万円です。不動産投資を行ってこの資産を形成するとなると、この値段はえっ?という金額ですよね。

いかにしてレバレッジを利かせて物件を仕入れるかにより、この金額は10億にでも20億にでもなります。

新築RCマンション

これは固いですが、利回りが低いですし、多額の初期費用がかかります。

中古RC

耐用年数を考えて、どれ位の融資期間を銀行から引けるかにもよりますし、金利にもよりますが、比較的無難です。

区分所有のマンション

新築でも中古でも良いのですが、これは1部屋ずつになりますので、新築ならば節税対策中古ならば利回りの良いものを選んで、収益狙いとなりますね。

但し、これは一棟に比べると収益性に低いのが現状です。

新築木造アパート

新築プレミアムがあるため、家賃価格の下落や空室リスクが怖いですね。

修繕費がRCに比べると少ないのがせめてもの救いです。

 

お医者さんが不動産投資をしてみた結果&まとめ

一般的にドクターはほとんどの時間を病院で過ごします。私は月に20回以上当直をしておりますので、週に5日は病院に泊まっております。

収入としては勤務医平均年収の1,500万円を軽く超えますので、融資は引きやすいわけです。この業界ではそれなりに働いていますので、この先の自分の人生も大体検討がついております。

不動産業界に足を踏み入れて、手ごたえをつかんだ感じとなったのでこのまま不動産業界の伝道師になるべく頑張っています。

そこで同業のドクターたちには皆様資産形成をしてほしいと思っておりますので、確定拠出年金や個人年金、生命保険、医療保険、様々な提案をしていきたいと思います。

あまり長くなるとあれなんで、まとめますと、まずドクターの皆様には初めての「不動産投資」は必ずしも一棟ものでなくても良いですから、まずは新築でも中古でも結構でも手出しを少なくできて、融資を安くて1,000万円台から或いは3,000万円台から組めるもので始めて頂くで宜しいのではないでしょうか?

 

追記コラム:どうして財布の紐が固いのか

どうしてお医者さん達はこと不動産に関しては財布の紐が固いのでしょうか。

いつも自分はそこが疑問に思うのですが、おそらく色々とリスクについて考えてしまうんでしょうね。

やはり賢いからなのでしょうか、賢いがゆえに冒険が出来ない。

そしてその冒険は実はローリスク・ミドルリターンであることをあまり分かっていない医者も多い。

また、収入も高く周りから先生、先生と呼ばれるため、現状に不満を覚えることもあまりなく、そのため、多少のリスクを背負って投資をしようという思う人が少ないようです。

その方達に私は声を大にして伝えたい。一緒に不動産投資やりましょうと。

さて、どういったリスクが不動産にはあるでしょうか?

まず一番大きいお金の流れからすると、借りている融資額に対して直接圧し掛かってくる金利部分ですね。つい最近黒田総裁がまたマイナス金利政策がどうだかこうだか言っていましたが、長期的に見て、5年固定にしてくれた金利が5年後にぐーんと上がったらどうしましょう。

それは実は結構なリスクになったりしますね。単純に返済金額が多くなるので、キャッシュフローは少なくなりますしね。

他には収入部分で言うところの家賃収入の下落です。それは単純に家賃を下げないと入居付けが出来ないからという理由で管理会社の方とお話して、家賃を下げるケースもあるでしょう。

或いは、空き室が続いて、単純に家賃分丸々入って来ないといったリスクもあるでしょう。

ついこの前決済した2億5,000万円の築9年RC物件では、決済後にすぐに退去が決まったということで、満室予定だった夢の物件ががびーんという形になりました。

管理会社には次の入居者が決まるまでに一生懸命頑張ってもらうことと、さらにその時の報酬分を無料にしてもらうことで折り合いがつきましたが・・・。

てか、最初から売主言っておいて下さいよ・・・というか言うべきでしょといった形で、1棟目からいきなり雲行き怪しかった感じです。

ただ、キャッシュフローが良い物件であったために1部屋空室でも全然回る物件であるため、本当は大きな・寛容な気持ちで・大船に乗ったつもりで行きたかったのですが、成り行きが成り行きでしたので、興奮して、ボルテージが非常に上がってしまいました。

本業の方では心肺停止患者さんが目の前にいても、ボルテージ上がらないですが、こと不動産投資に関しては大変興味深くさせて頂いておりますので、非常に感情的になる要素が強いです。

 

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ABOUTこの記事をかいた人

ドクターbru

2016年4月から不動産投資を開始して、新築区分マンション1部屋、中古区分マンション6部屋、一棟マンション6つで計108部屋(2016年12月26日現在4部屋空き)保有している投資総額20億以上のメガ大家。不動産投資コンサルタントとして、セミナー講師もしています。