不動産鑑定士の選び方

不動産鑑定士をどのような場面で使えば良いかお分かりいただければ、次は良い不動産鑑定士はどのように見抜けばよいのか?ということがポイントです。
「不動産鑑定士は、人によって能力の差別化がしにくい」等と書かれているネット記事もありますが、良い不動産鑑定士を選ぶ方法は確実にありますので、ご紹介します。

不動産鑑定士の役割とは

不動産鑑定士の独占業務は「公的に通用する資料として、不動産の価格を算出する」ことです。
しかし、不動産鑑定士の役割となるともう少し深くご理解いただく必要があります。

不動産鑑定士の役割は、「不動産の価格について、なぜその価格になるのか十分説明した上で評価額を算出する」ことです。

つまり、「なぜその価格になるのか」ということを説明するのが不動産鑑定士の役割であると言えます。

ここで、売買を例にとって現実の不動産取引市場を見てみましょう。

当然のことですが、売主は一円でも高く売れれば良いと思っていますし、買主は一円でも安く買えれば良いと思っています。
売主は高い値段から交渉をはじめ、買主はできる限り希望価格に近づけるよう値下げ交渉をするのが通常でしょう。
そして、最終的な価格は売主の売り希望価格と買主の買い希望価格が折り合ったところで決定されます。
それがどの程度の売主側に傾くか、買主側に傾くかは交渉次第です。
つまり、客観的な価値は仮に1億円だとしても、売主は1億5千万円から交渉をはじめますし、買主は7千万円から交渉するでしょう。
その間のどこかの価格で最終的な売買価格が設定されるわけです。

不動産鑑定士が求める価格は基本的に「現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格(正常価格と言います)」ですし、不動産鑑定評価額は「不動産鑑定士による判断であり、意見である」と不動産鑑定評価基準に規定されています。
そのため、理論的には不動産鑑定士の算出する価格は売主の提示価格と買主の提示価格の間のどこかに落ち着く場合が多くなっています。
その価格について、売主と買主の双方が納得するように説明すること、これが不動産鑑定士の役割と言えます。

不動産鑑定士の選び方のポイント

このような役割を考えると、不動産鑑定士の選び方は以下の点に気を付けるべきと言えます。

(1)価格や市場動向についてわかりやすく説明できること

不動産鑑定士が不動産鑑定評価額を出す際には、経済情勢の動向、不動産市場の動向、その不動産が所在している地域の状況、その不動産の個別性(角地である等の物的状況や、賃貸経営運営の良否等)を十分分析し、状況をわかりやすく記載した上で算出しなければならないとされています。
この説明を過不足なく説明してくれるかどうかがポイントです。

(2)評価の前提について十分な理解ができること

評価の前提、というとやや分かりにくいですが、大きくは「更地として評価するのか、土地建物一体として評価するのか、土地建物の内訳価格が知りたいのか」といった物的側面と、「売買のための評価なのか、相続税申告のための評価なのか、税務申告のための評価なのか」といった評価を依頼する目的の側面の二つのことを言います。
これらの条件が異なれば、当然のことながら算出される鑑定評価額も変わってきます。
そのため、これらの評価条件について事前に十分打ち合わせに応じてくれることが大切です。

(3)弁護士や税理士とのネットワークを持っているか、意思疎通ができること

(2)とも関連しますが、これは重要な条件です。
裁判であっても価格交渉であっても相続等の税務申告であっても、不動産鑑定士が直接交渉の場に赴いて交渉することはできません。
裁判や交渉の場面でそれをやってしまえば資格なく弁護士の業務を行う違法行為(非弁行為と言います)になりますし、税務申告は税理士の独占業務です。
不動産鑑定士はあくまでも不動産鑑定評価書や不動産調査報告書等の、公的に通用する資料を作成することや、不動産の有効利用についてのコンサルを行うことが業務です。
不動産オーナーが依頼する場合に想定されるほとんどの場面で不動産鑑定士が単独で仕事をするということはなく、弁護士や税理士との連携で仕事をすることになります。
そのため、弁護士や税理士とネットワークがある不動産鑑定士、またはこれらの専門家と綿密に打ち合わせをすることができる、コミュニケーション能力のある不動産鑑定士を選べばベターです。

(4)できないことはできないとはっきり言えること

ネタばらしをしますが、不動産鑑定士はある程度鑑定評価額を操作することができます。
しかし、それにも限度というものがあります。
例えば、客観的な価値が1億円の不動産について2千万円等という評価額を算出することは許されませんし、市街化調整区域内の現況山林で開発許可が絶対におりないような土地を開発可能な土地として、宅地並みの価格を出すということもできませんし、その逆も然りです。
依頼(もっとはっきり言うと報酬です)が欲しいばかりに、どう考えても算出できない価格を不動産鑑定士が出したとしても、税務申告等では否認されますし裁判であれば負けるだけでしょう。
不動産鑑定士の立場からすると、依頼者になる見込みのある方には言いにくいことですが、それでもできないことはできないとはっきり言う方が長期的には依頼者のためになります。
このような鑑定士を選ぶようにしましょう。

(5)報酬ダンピングをしないこと

これは不動産鑑定士の立場からの項目になりますが、どんなサービスにも客観的な価格というものがあります。
仕事のない鑑定士で、鑑定評価書を例えば5万円程度で書きますよといった不動産鑑定士もいるようですが、それは単なるダンピングです。鑑定評価書を作成するにも調査費用や人件費等の原価がかかりますので、費用倒れになるような報酬額で依頼を引き受ける不動産鑑定士に依頼しても、結局は粗悪品が出てきて良い結果を得られないということになりかねません。
報酬ダンピングで不動産鑑定評価書を無理に作成するよりも、例えば依頼者がこの程度しか報酬はお支払いできませんと言えば、場面に応じて不動産鑑定評価書をある程度省略化した調査報告書でやりましょうか等の提案を、依頼者が望む結果ができる限り得られるように無理なくできる鑑定士が良い不動産鑑定士と言えます。

纏め

  • 不動産鑑定士の役割は「不動産の価格をきちんと説明する」こと
  • 不動産鑑定士単独で裁判や売買の交渉、税務申告の交渉をすることはできないため、他の専門家としっかり意思疎通ができる鑑定士を選ぶべき
  • 自分にとって耳が痛いことも必要ならばはっきり言える不動産鑑定士を選ぶことが結局良い結果につながることが多い