【不動産投資】大家さんが加入すべき火災保険と施設賠償責任保険とは？

こんにちは！不動産プロフェッショナルです。

お金もかかるし、そもそも火災保険って必要なのでしょうか？

→絶対に必要です。

今回こちらの記事では大家/不動産投資家にとって火災保険がなぜ必要なのか、加入すべき火災保険について説明していきます。

不動産投資/大家にとって火災保険がなぜ必要なのか？

個人の一般世帯では、住宅建物を所有している場合、建物と家財それぞれに火災保険をかけています。

マンション一棟など建物を丸ごと所有している賃貸物件オーナーや、分譲マンションの一室を所有するオーナーも、所有する建物部分についてそれぞれ火災保険をかけているでしょう。

そして、個人の一般世帯にとって大切なのと同様、賃貸オーナーにとっても火災保険は、不測の事態が及ぼす事業上のリスクに対する重要なリスクヘッジの手段です。

その他にも不動産投資/大家にとって火災保険が必要になってくる理由は様々あります。以下ではいくつかご紹介させていただきます。

不動産投資/大家にとって火災保険が必要な理由1『被災者生活再建支援金を受け取れない』

昨今では地震や風水害をはじめとした自然災害が頻発しています。

オーナー自らがコントロールすることが不可能な災害で被害を受ければ、賃貸オーナーの所有物件には多額の修理費が発生することもあります。

さらに、借入金のある賃貸オーナーの場合には、所有物件が滅失して収入の手立てがなくなったとしても、借入金の返済義務はなくならないという、最悪の事態を招くことすらあります。

最近では被災者生活再建支援金というものがあります。

一定の災害で一般世帯が全壊等の被害を受けた場合、最大300万円までの被災者生活再建支援法による支援金を受け取ることができます。これはかなり助かる法律に見えます。

ですが…実は賃貸物件オーナーが賃貸物件に深刻な被害を受けても、支援金を受け取ることはできず、自力での再建が求められるのです。

こうした厳しい状況に陥れば、その後の事業再建どころか、自身の生活再建についても、困難を極めることになるかもしれません。

不動産投資/大家にとって火災保険が必要な理由2『入居者がいる限り、建物修繕は待ったなし』

自然災害のみならず、火災をはじめとした各種災害や犯罪被害等にも注意が必要でしょう。

所有物件に自身にはまったく責任のない延焼被害を被った場合でも、失火責任法の適用により原則として火元から賠償を受けることはできません。

仮に損害賠償を請求できるような案件であっても、放火など加害者が特定できない災害には、損害賠償を求めることも不可能です。

そのような状況であったとしても、所有物件に入居者がいる限り、建物の修繕は待ったなし。

だからこそ、ある程度の不測の事態にも資金繰りに慌てずに済むよう、賃貸物件オーナーこそ火災保険や地震保険を適切に用いることが必要なのです。

めったに起きることではありませんが、ひとたび起これば事業に壊滅的なダメージを与えかねない各種災害への備えとして、保険は合理的な手段。

火災被害をはじめ、風水害などの自然災害、車両飛込みなどの突発的な被害など、建物をめぐる種々の深刻な災害に備えることが可能です。

大家/不動産投資において必要な保険とは？

それでは大家/不動産投資において必要な保険とはいったい何があるのでしょうか？結論から先に申し上げると、所謂“火災保険“と”損害賠償保険“というのがお勧めとなります。

不動産投資/大家向けの火災保険がある？基本的にはマイホームの場合と同じ。

先ほどいった通り最近の日本では予測外の災害も頻繁に発生しています。

生活の基盤であるマイホームはもちろんですが、大切な投資物件に不測の事態が生じたら、暮らしも事業も相当な影響を受けることになりかねません。

一挙に数千万円レベルの損害を被るリスクから資産をしっかりと守りぬくには、安全な資金計画とともに、適切な火災保険、および地震保険に加入しておくことが事業継続上とても重要になります。

とはいえ、大家さんが投資物件の火災保険を選ぶ場合でも、マイホームに掛ける火災保険と基本は同じです。

火災保険は火災だけでなく、竜巻や落雷、水害や土砂崩れなどの自然災害などもカバーする保険ですから、所有物件がある地域にどのような災害リスクがあるのかをハザードマップで確認し、火災保険や地震保険で必要な補償を確保するのが王道です。

注意しておきたいのは火災保険は一定の補償を束ねたパッケージ型が主流という点。人任せにしておくと必要性が薄い補償がセットされている一方、必要な補償がセットされていないといったことも起きてしまいがちなので必ず専門家と確認をしましょう。

火災保険は”補償範囲”にも気をつけて！

また、大家さんが契約するのは建物を対象にした火災保険ですが、門や塀、カーポートなども範囲となります。

一方で分譲マンションの場合、大家さんが掛けるべき火災保険は専有部分の建物部分、つまり戸室内の内装や設備の部分です。

共用部分についてはマンションの管理組合が掛けています。

マンション管理組合の地震保険の契約率は3割程と低めで、契約をしていないケースも少なくありません。とはいえ、修繕積立金が十分でなく地震保険金も受け取れない状況でマンションが地震被害に遭うと、所有者の持ち出しが必要となったりして、修繕への合意形成が困難を極めるなどマンション特有の問題が発生するかもしれません。

不動産投資/大家向けの施設賠償責任保険とは？

火災保険に加えて、「施設賠償責任保険」も契約しておくことを推奨いたしますが、まずは「施設賠償責任保険」が何かを説明します。

施設賠償責任保険とは所有している建物など大家さんが管理している対象に事故があったりして、人にけがを負わせたり人のモノを破損させたりした場合に、損害賠償金をカバーする保険です。

たとえば、物件にぶら下げている看板が風で飛び人に当たりケガをさせたとか、第三者の車に落ちて破損させたといったケースが該当します。

損害賠償の発生は大家さんにとって大きなリスクとなりますので、保険によるリスクヘッジは必須。保険料は数千円単位とそれほど大きな負担になりません。

それでも保険を値段だけにこだわる人は”火災共済”について知っておいても損は無いと思います。

ただし先に言っておきますが、時間がない方は民間の保険業者さんの方が断然オススメです。民間の保険の方が営利目的なので、きちんとした対価を払えばサービスが充実しているためです。

火災共済とは?

火災共済とは共済組織が運営する保険。対象となる災害は、損保会社が提供している火災保険と同一で大差ありません。

損保会社というのは民間でありますので、営利団体に該当します。一方共済組織は非営利団体によって運営されています。JA共済や全労済が有名ですね。

あくまでも筆者のイメージですが、会社の組合などと似ており、共済内でお金を集めその中で保険支払いをするという感じです。

サラリーマン投資家の場合、組合には馴染みがあるかもしれませんが、組合ではあまり自由がないですよね？　合意した内容が画一的です。火災共済も同じで、民間の火災保険と違い、メニューが少ないのが特徴です。その分、非営利なので同じメニューの場合は、火災保険よりも掛け金が安くなるというのが特徴です。

投資物件でも火災共済の契約は可能

それでは不動産投資物件の場合、どのような共済を活用できるか説明します。例えば生活協同組合が取り扱う火災共済を用いる選択肢もあります。

都道府県民共済の取り扱う「新型火災共済」や、全労済が取り扱う「自然災害保障付火災共済」は、自分が住む住宅ではなく、所有し貸し出す住宅についても、契約が可能です。

これらの共済商品は一定の保障を束ねたパッケージ型で、保険料に当たる掛金は割安ですが補償範囲が民間保険と比べ違うので注意が必要です。

一方、火災・落雷・破裂・爆発などによる建物被害は再築額が100％保障されますが、水害や竜巻、地震などの自然災害では、再築や修繕に必要な金額が全額保障されるわけではなく、見舞金として支払われる災害もありますので、特定の自然災害が発生しやすい地域での契約は十分に留意しておく必要があります。

火災保険や火災共済などどれも同じ、と思っている方はとても多いのですが、受け取れる保険金や共済金は、契約内容により異なります。受け取った保険金だけでは復旧ができずに、結局多額の持ち出し…といったことにならないようにしたいものです。