相続税対策として収益物件を利用するためには
相続税は平成27年1月の税制改正で増税され、基礎控除額が4割減額されて課税対象者が増加し、最高税率の55％までの引き上げにより課税額も増えています。 相続税を納税するために資産を処分しなければならない事例も見られるように…
費用と税金
費用と税金
費用と税金
費用と税金
不動産所得で経費計上できるものとできないものを徹底解説！
収益物件の運営から得られる主な収入は家賃・共益費・更新料です。しかしその一方、収益物件の運営には維持費や管理費等の費用もかかります。 費用が多ければ多いほど利益や所得は減るわけですが、その分納める税金額は少なくなります。…
費用と税金
【相続税対策】区分所有建物 VS 一棟もの 〜みんなが知らない活用術〜
相続税対策として区分所有建物、特にタワーマンションを購入することが流行りました。 →タワーマンション購入による相続税節税について タワーマンションをはじめとする区分所有建物は、原則として土地の価格は「土地面…
不動産売却
【不動産投資】物件売却時、建物を取り壊すかどうか悩んだ時の判断基準。
※2019年7月更新 木造に限らず、ＲＣや鉄骨でも築古物件については売却するときに建物を残した収益物件のまま売るのと、建物を取り壊して更地にするのと、どちらの方が高く売れるのかという点は頭の痛いところです。 今回、こちら…
費用と税金
収益物件による相続税対策
収益物件購入により相続税節税対策になることの基本の仕組みの他、この効果が個人・法人の場合でそれぞれ違いますのでお話しします。 個人の場合は「相続税自体の減額」 個人の相続税対策として資産の評価を下げる方法は…
不動産売却
地方物件は本当に高利回り？気をつけるべき投資のタイミングと融資事情。
※2019年7月更新 地方物件は都心に比べて賃料水準は低いですが、それ以上に地価水準が低い分、高利回りであるという性質を持っています。 ただしその分物件のエリア等を十分吟味しなければ、そもそも入居者がつかずに高い空室率を…
不動産投資初級Tips
【不動産投資】外国人入居者のトラブル事例＆避けるための3つのポイント
※2019年7月更新 政府のビジット・ジャパン事業、東京オリンピック開催を間近に控え、日本を訪れる外国人観光客数はうなぎのぼりに増えています。一時期のような中国人観光客によるいわゆる「爆買い」は落ち着いているとは言われて…
初めての不動産投資
【不動産投資】物件管理を怠った結果がこちらです…【管理会社の選び方】
※2019年8月更新 不動産投資は安定的と言われますが、この記事では東京都23区の比較的都心であったり良好な住環境が形成されているイメージであったりといった豊島区や杉並区でも、空室率予測が35％～40％程度との算出がされ…
投資家の実体験コラム
居住用マンションにメンズエステが開業？実は意外とメリットが…？
メンズエステ店と言っても、ここで言うのはいわゆるTBC等のフェイシャルエステ、脱毛エステといったものではありません。 最近増加している業態のようですが、ホームページを見ると胸の谷間や太ももを強調したセラピストさんたちの写…
初めての資金調達
日本政策金融公庫の紹介
融資を受ける際、個人の属性も重視されて融資の可否や融資額が決定されると説明してきました。 しかし、属性は一朝一夕に高められるものではありません。給与所得を劇的に増やすことはなかなか難しいですし、専業主婦で特段収入がないと…
初めての資金調達
二棟目以降をスムーズに取得する際には
一棟目を無事取得した後のことを考えましょう。 不動産投資においては、融資を上手に使いながら投資規模を拡大していくことが大切ですから、二棟目、三棟目を上手に取得していくことを次は考えられるかと思います。 その際にも融資を受…
初めての資金調達
金利交渉や借り換えは？
マイナス金利政策が導入されて、現在（平成30年5月現在）はローン金利も低水準になっています。 しかし、それは裏を返せばそれ以前に借りていた金利が高く感じられるということでもあります。 金利は低ければ低いほど有利ですから、…
初めての不動産投資
【不動産投資】サラリーマンのローン借入可能額は？キーを握る属性評価。
※2019年7月更新 不動産投資においては、融資を併用して物件を購入するのが一般的です。 融資を併用することでレバレッジを効かせることができ、少ない自己資金でも大きな利回りを得ることができますし、ローン返済は家賃収入から…
初めての不動産投資
土地と建物の価格の決め方
収益物件の土地と建物の価格の内訳は、売主と買主の間で取り決め、この合意された金額を契約書に記載することが基本です。 この場合、買主である投資家の側としては、できるだけ建物の価格を多くしておきたいところです。 建物の価格を…
初めての不動産投資
【不動産投資】空室率とは？レントロールで解消できる/できないケースが！
※2019年9月更新 レントロールから得られる情報は、将来の家賃収入の変動だけではありません。 空室率についても見ることができます。 その部屋が空室である限りそこから賃料を得ることはできませんから、空室率の予測と空室発生…
初めての不動産投資
【不動産】レントロールとは？見方などをわかりやすく徹底解説！【Part1】
※2019年9月更新 物件の吟味をある程度していき、どの物件を買うか概ね最終候補が上がってきた段階でレントロール（賃貸借契約状況一覧表）を仲介業者から渡されます。 レントロールは現在の家賃収入だけではなく、将来の賃料収入…
宅建士アドバイス
【新米宅建士へのアドバイス】市街化調整区域の土地調査上の留意点
市街化調整区域は、都市計画区域の内基本的に開発行為ができない区域ですから、市街化区域に比較すると土地の価格は原則として低くなります。その一方で、物件の調査はかなり面倒なものとなります。そもそも、現地に行くにも最寄り駅から…
宅建士アドバイス
【土地の境界】赤道/畦道/水路/河川管理用通路…道路以外の道とは？
これまで建築基準法上の道路や42条2項道路、私道や建築基準法上の指定のない単なる通路について見てきましたが、これら以外にも「道」と呼ばれるものがあります。 雑学的な内容も含んでいますが、いわゆる（一般的な意味での）道路と…
不動産投資初級Tips
【不動産投資】これが実体験。所有物件に空き巣が入った時のトラブル対処法
※2019年7月更新 アパートを所有していると、思いがけない事態に見舞われるものです。今回この記事では保有物件に空き巣が入ったトラブルとその一部始終の様子をご紹介します。 1. 経緯：管理会社からの一報への…
不動産投資初級Tips
不動産投資における節税手法・法人
会計事務所に長年勤務し、現在は不動産投資で生計を立てる筆者が、法人で不動産投資を行う際、必須となる節税手法を徹底的に解説します。 法人では、節税手法と呼べるような工夫できるポイントは実はあまりありません。何故なら、法人は…