管理会社を変更・変える際はまずここを見て！実例と共にお教えします
物件購入の際は、ほとんどのケースで管理会社の管理契約も新しいオーナーが引き継ぎます。 しかし、前の管理会社の管理体制に納得いかない場合や、入居者からのクレームがあまりにも多いような場合は管理会社を変更することも検討しなけ…
不動産投資初級Tips
不動産投資初級Tips
不動産投資初級Tips
費用と税金
相続税対策として収益物件を利用するためには
相続税は平成27年1月の税制改正で増税され、基礎控除額が4割減額されて課税対象者が増加し、最高税率の55％までの引き上げにより課税額も増えています。 相続税を納税するために資産を処分しなければならない事例も見られるように…
費用と税金
修繕費と資本的支出の会計上の違い
不動産のキャッシュフローを分析しているとよく見る言葉なのですが、「修繕費」と「資本的支出」という会計上・評価上の言葉があります。 どちらも建物を修繕したり機器を入れ替えたりするための費用なのですが、会計上の処理については…
費用と税金
不動産所得で経費計上できるものとできないものを徹底解説！
収益物件の運営から得られる主な収入は家賃・共益費・更新料です。しかしその一方、収益物件の運営には維持費や管理費等の費用もかかります。 費用が多ければ多いほど利益や所得は減るわけですが、その分納める税金額は少なくなります。…
費用と税金
【相続税対策】区分所有建物 VS 一棟もの 〜みんなが知らない活用術〜
相続税対策として区分所有建物、特にタワーマンションを購入することが流行りました。 →タワーマンション購入による相続税節税について タワーマンションをはじめとする区分所有建物は、原則として土地の価格は「土地面…
不動産売却
【不動産投資】物件売却時、建物を取り壊すかどうか悩んだ時の判断基準。
※2019年7月更新 木造に限らず、ＲＣや鉄骨でも築古物件については売却するときに建物を残した収益物件のまま売るのと、建物を取り壊して更地にするのと、どちらの方が高く売れるのかという点は頭の痛いところです。 今回、こちら…
費用と税金
収益物件による相続税対策
収益物件購入により相続税節税対策になることの基本の仕組みの他、この効果が個人・法人の場合でそれぞれ違いますのでお話しします。 個人の場合は「相続税自体の減額」 個人の相続税対策として資産の評価を下げる方法は…
不動産売却
築古物件を最大限に活用した売り方や売れやすい物件の特徴とは？
普通の目で見た場合、築古の木造物件はいくら修繕をしていても見た目にも古く、中々買い手がつきそうにもないように見えます。 また築古物件では銀行の融資も付きにくくなるので、今購入したとしても将来売りたいときに買ってくれる人が…
不動産売却
地方物件は本当に高利回り？気をつけるべき投資のタイミングと融資事情。
※2019年7月更新 地方物件は都心に比べて賃料水準は低いですが、それ以上に地価水準が低い分、高利回りであるという性質を持っています。 ただしその分物件のエリア等を十分吟味しなければ、そもそも入居者がつかずに高い空室率を…
不動産売却
仲介業者への売却依頼、専任媒介契約と一般媒介契約どちらがおすすめ？
物件を売却する際は、仲介業者に売却依頼をすることになります。 法律上は「仲介」のことを「媒介」と言いますが、宅建業法上、売却依頼の方法には大きく分けて「専任媒介契約」と「一般媒介契約」の2つがあります。 今回こちらの記事…
不動産売却
収益物件をグンっと高値で売却する4つの方法。賃料,空室率を下げるコツは？
※2019年7月更新 物件を売却する際は、土地建物一体として収益物件のまま売った方が良い場合と、建物を取り壊して更地として売った方が良い場合の二通りあることをお話ししました。 初めてこの記事を読む前に、こちらの記事から読…
不動産投資初級Tips
サブリース契約のメリットとリスク〜管理委託の違いとは?
※2019年7月更新 これまで不動産賃貸管理について大切と思われる部分、盲点と思われる部分を概説してきましたが、管理はやることが多くて面倒だなあと思われた方も多いと思います。 そこで管理が面倒だと思われる投資家の方が考え…
不動産投資初級Tips
賃貸物件をペット飼育OK物件にする場合のメリットとデメリット
ペットブームを背景に、新築物件では最初からペットを飼育することを前提として設計されている物件も増えています。 以前はペットを飼う世帯はファミリー層が中心でしたが、現在は単身者でもペットを飼育される方が増えているため、1K…
不動産投資初級Tips
不動産/マンション投資での管理会社のオトクな選び方、必ず見るべきポイントとは？
複数の不動産・マンションなどの物件を持つオーナーさんになると、物件の管理をすべて一人で行うことは物理的に不可能です。 その一方で、賃貸マンションの供給過多等が原因で空室率が高くなっている地域もありますから、これまで以上に…
不動産投資初級Tips
これが実体験。迷惑行為を行う入居者への対応は？退去は難しい？
最近、俗な言い方ですが「こじらせた」入居者も増えているようです。 家賃滞納があるわけではないのに、他の入居者に迷惑をかけ、さらに入居者間でのトラブルもよく耳にするようになっています。大家さんも対応に困っており、特に「どう…
不動産投資初級Tips
賃貸借契約が保証人よりも会社が良い理由。選び方やメリットは？
※2019年7月更新 家賃滞納を防ぐため、以前は賃貸借契約の際に親を中心とした親族を連帯保証人としてつけることが一般的でした。しかし、現在は少子高齢化、晩婚化が進んだ結果、連帯保証人はあまり効果がない制度になりつつありま…
不動産投資初級Tips
強制退去は危険！家賃滞納者の対応&事前に防ぐ方法をお教えします。
これまでこのサイトではオーナーさんにとって属性が悪いと言われる区分の人たちを解説してきました。 これが実体験。迷惑行為を行う入居者への対応は？退去は難しい？ 入居者の属性への対応まとめ しかしやはりオーナーにとって最も怖…
不動産投資初級Tips
所有物件で自殺が起きた場合損害賠償が可能？入居者募集はどう対処する？
自殺者は年々増えていると言われていますが、自殺する場所で多いのは自殺の名所と言われる場所ではなく、自宅です。 保有物件内で自殺が起こってしまえば、それは告知事項として次の入居者には告知しなければならなくなりますから、入居…
不動産投資初級Tips
【マンションオーナー】所有物件で殺人事件。損害や３つの対処法とは？
※2019年7月更新 東京都江東区でのマンション内バラバラ殺人事件、最近では神奈川県座間市のアパート内での殺人事件等、殺人に関するニュースはセンセーショナルであればあるほど大々的に報道され、同じ映像がテレビで繰り返し放送…
不動産投資初級Tips
【不動産投資/マンションオーナー】高齢入居者(孤独死)への対応は？損害はいくら？
※2019年7月更新 全国平均で高齢者人口が25％程度と、日本は本格的に高齢化社会になっています。 また、若年層が都市部に学業や就職のため出ていってしまっている地域では、高齢化率はより高い状況で、今後もどんどん高くなって…