【不動産投資】築古戸建て投資とは？保有物件ポートフォリオと利回り、物件の選定基準

最近では、サラリーマンや主婦なども兼業として参入して、不動産投資初心者を中心に人気を集めている“築古戸建て投資”という手法をご存知でしょうか？

筆者は、“築古戸建て投資”を行っており、既に８物件を保有、管理しております。

今回は、私の自己紹介も兼ねて、保有物件ポートフォリオと利回りなどのイメージ、物件の選定基準について紹介します。

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築古戸建て投資とは

そもそも築古戸建て投資とは、どのような不動産投資なのでしょうか？　他の不動産投資と比べてどのような特徴があるのでしょうか。

不動産投資と言うと、一棟アパートや一棟マンションといった不動産に、数千万～数億ぐらいの価格単位で投資するのが一般的です。しかし、築古戸建て投資では、戸建てですから、数百万～２０００万ぐらいまでの比較的低額な価格単位での投資が主流となります。

また、同様に低額から投資可能な区分マンション投資のように、建物を他の権利者と共有しているということはないので、管理でもめることもないですし、自分一人の裁量で壊して更地にしてしまうことも可能です。

そして、これは区分マンションにも言えることですが、実需向けの需要が多いことも大きな特徴です。一棟アパートや一棟マンションは、収益を目的とした投資家需要に限られますが、戸建ての場合は逆でほとんどの需要は自己居住目的であるため、売却し易いのが大きな特徴です。

最後に築古という点ですが、木造戸建ては２０年ぐらいで市場価値がほぼゼロになるとされています。しかし、実際には２０年を超えている戸建てでもリフォームをすれば十分住めるので、賃貸需要もかなり多くあります。賃貸市場に出回っている戸建ては数が少ないので、需給バランスが賃貸需要を押し上げているといった事情もあります。いずれにしても、建物の価値の低い戸建てを安く購入して、リ

フォームでうまく付加価値を付けて賃貸料を稼ぐ、という投資手法と言えます。

保有物件のポートフォリオ

私の保有物件のポートフォリオを紹介します。

私が築古戸建て投資を始めたのには、祖母が群馬県渋川市で自分の住んでいた戸建てを貸していたのを、母親から相続したというきっかけがありました。その２年後に父親も亡くなり、父の住んでいた戸建てが空き家になって、どうしようかということを考えた時に、自分も幼い頃住んでいた両親の思い出もある家をすぐ処分するには忍びない、という思いもあり、その祖母の物件や既に色々と出回っていた戸建て投資の情報を参考に、父の戸建ても賃貸に出すことにしました。

しかし、父の戸建ては埼玉県上尾市にあり、大都市とは言えない郊外地域でしたので、賃貸需要については不安もありました。埼玉県の他の都市であっても、正直なところ、戸建ての賃貸需要がどれぐらいあるかはあまり分かりませんでしたが、埼玉県は地元だったのでファミリーに人気のある都市というのはある程度知っていました。そのような土地勘を下に、その後１年で、埼玉県・東京都下に４軒買い進め、ある程度手法が固まってきた段階で、その翌年、東京都２３区にさらに２軒の戸建てを買いました。

相続物件・群馬県渋川市・築３５年・９０平米・４DK・家賃４５，０００
相続物件（ただし、リフォーム・客付けは自分で行う）
埼玉県上尾市・築４５年・９０平米・３LDK・家賃８０，０００
購入物件・埼玉県川口市・築３０年・５５平米・３DK・家賃７３，０００
購入物件・埼玉県志木市・築３０年・７０平米・３DK・家賃８０，０００
購入物件・東京都東村山市・築３０年・６５平米・４K・家賃７５，０００
購入物件・埼玉県さいたま市緑区・築２０年・９０平米・４LDK・家賃９２，０００
購入物件・東京都文京区・築４０年・４５平米・２LDK・家賃１３０，０００
購入物件・東京都台東区・築４５年・７０平米・３DK・家賃９５，０００

投資金額・利回り・リフォーム代

２で紹介した、物件の投資金額（相続物件については、売却する場合の市場価格）と利回り、リフォーム代をご紹介します。

ただし、利回りについては、取得費用、リフォーム代を含まない表面利回りとさせていただきます。実際の購入判断の際には、特にリフォーム代については込みで利回りを考えて購入する場合がほとんどです。

そうしないと、購入したもののリフォーム費用を捻出できないか、あるいはリフォームローンで借りられても、返済費用を家賃で賄えないといった事態があり得ます。
渋川物件：投資金額２５０万　利回り１８％　リフォーム代０
上尾物件：投資金額１８００万　利回り５．３％　リフォーム代２５０万
川口物件：投資金額６５０万　利回り１３．４％　リフォーム代１３０万
志木物件：投資金額５７５万　利回り１６．７％　リフォーム代１７０万
東村山物件：投資金額６５０万　利回り１３．８％　リフォーム代１５０万
さいたま市緑区物件：投資金額１０８０万　利回り１０．２％　リフォーム代１００万
文京区物件：投資金額１７００万　利回り９．２％　リフォーム代１０万
台東区物件：投資金額１３５０万　利回り８．４％　リフォーム代０

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築古戸建て投資の物件選定の具体的基準

物件選定の具体的基準ですが、そもそも購入してはいけない物件があります。それは、再建築不可の物件です。築古戸建て投資の大きなメリットに、実需向け需要が高く出口に困らないという点がありますが、再建築不可物件の場合更地にできないため、新築まで見込んだ実需が極端に少なくなると思われます。２３区の一等地では、そもそも市場性が高いので、再建築不可でもそれほど問題にならないかと思いますが、私は資産性が落ちると考えて基本的に検討対象外としています。

次に、利回りの選定基準ですが、ずばり、埼玉あるいは都下なら、リフォーム代込みで利回り１０％、２３区ならリフォーム代込みで９％を目安にしています。

３でご紹介した所有物件のうち、相続以外で取得した③川口物件、④志木物件、⑤東村山物件、⑥さいたま市緑区物件の利回りは、リフォーム代込みとするとそれぞれ③１１．２％、④１２．８％、⑤１１．２％、⑥９．３％となりますから、平均すると１０％はクリアしているかと思います。２３区も、⑦９．１％、⑧８．４％で現状は少し足りないがまずまずといった感じでしょうか。⑧の台東区物件は、元々はリフォームして貸す予定で、そうすれば家賃１２万は取れると見込んでいました。リフォーム代２００万として、利回りは９．３％になるはずでした。しかし、ちょうど手元のキャッシュが薄くなるタイミングで、事業用（民泊）として居抜きで借りていいという方が現れたので、そのままの状態で貸すことにしました。

利回り判断の際の重要なポイントは、賃貸需要とリフォーム代の見積もりになります。賃貸需要は、２３区ならあまり気にする必要はないと思います。スーモやホームズなどの賃貸検索サイトで、平米数と最寄り駅からの距離で相場が測れます。東南部の足立区、葛飾区、墨田区、江戸川区の電車便が悪い地域は気を付けた方がいいと思いますが、それ以外はほぼ相場通りでしょう。埼玉の場合は、大宮以北になると急に賃貸需要が落ちるので注意が必要です。東武線、西武線の私鉄エリアも、賃貸需要が高いのは所沢や越谷、草加など、東京に近い一部エリアのみと考えた方が良いと思います。

最大の難点がリフォーム代の見積もりです。大体は埼玉なら築３０年代、２３区なら築４０年代という築年基準で判断していますが、私はその他に２段階で篩にかけています。

第１段階が、建物の構造に関わる重大な欠陥がないかどうか、という点です。この点でよく見かけられるのが、傾きです。傾きは、建物の構造に関わる問題で、直さないとあらゆる部分で問題が発生して、居住できなくなる可能性が出て来ます。もちろん、現時点で人が住めないほど傾いている物件も結構売りに出て来ます。傾きは直すとなると、１００万単位でリフォーム代がかかることが多く、直したとしても、その後また色々な不具合が出てくる可能性があるので、傾いている段階で、検討対象から外します。

第２段階は、風呂とキッチン設備です。風呂とキッチンの給湯設備が分かれている、いわゆるバランス釜式の場合、直さないと賃貸需要が悪くなります。これを直すのに４０万ぐらいは見積もります。システムキッチンの交換も、３０万ぐらいを見込みます。これら以外にクロスやクッションフロアの張替えなどもありますが、基本的にどの物件でも１００万ぐらいはリフォームにかけることを見込み、その範囲に含まれるとして、その範囲から外れる２段階基準でリフォーム代を見積もり、購入の可否を判断しています。