瑕疵担保とは？不動産売買時によくある瑕疵担保免責について

不動産投資をしていると売買図面に「瑕疵担保免責」という言葉が出てくることがあります。

不動産投資の世界では、仲介業者は、そんなの当たり前だ、と言われることも多いですが、初心者の方は不動産投資を始めるにあたって、このようなわからない用語を発見した場合は、絶対にスルーしてはいけません。

今回は瑕疵担保責任と不動産売買時によくある瑕疵担保免責について説明していきます。

瑕疵担保責任とは？

瑕疵担保責任という言葉には「瑕疵」「担保」「責任」という３つの意味が含まれています。

まず瑕疵とは「欠陥」のことです。不動産の場合の瑕疵とは、通常有すべき性能が欠けていて、生活に支障があるような欠陥のことを言います。

そもそも、欠陥物件だと最初から分かっていれば誰も買いません。ここで言う瑕疵とは不動産の引き渡しの際には気がつかなかった「隠れた瑕疵」のことを言います。

瑕疵として認められるのは『構造耐力上主要な部分』と『雨水の浸入を防止する部分』とは建物の基礎、柱、梁、壁、屋根などが該当してきます。

それ以外の部分は隠れていないので、自分でチェックしないといけません。「構造耐力上　主要な部分」で欠陥が発生することは少なく、多くの場合は「雨水の浸入を防止する部分」です。

次に担保とは、平たく言うと、もしものことがあった場合の保証のことだと言えます。

つまり瑕疵担保とは「不動産に隠れた欠陥があった場合の保証」を指し、瑕疵担保責任とは「不動産に隠れた欠陥があった場合の保証をする責任」を売主が負うということです。

資用不動産の募集図面や、売買契約の際の重要事項説明書および契約書の特約事項などに「売主の瑕疵担保責任を免除する」との一文が盛り込まれているケースがあります。

これは簡単に言うと、「売った不動産にあとから何かあっても、売った人はそれを保証する責任を負いませんよ」という意味です。

家電製品で言えば、「この商品には保証書はつきませんよ」と言っているのと同じことです。

実は、中古投資物件で個人売主の場合、売買契約ではこの一文が盛り込まれていることがほとんどです。

ですから、この一文のある不動産を購入する際には、事前に不動産を細かくチェックしておかなければならないのです。

瑕疵担保免責の物件では、建物のリスクを背負って投資を始めるということを頭できちんと理解しておきましょう。

そして、建物のリスクをある程度カバーしてくれるのが、火災保険なのです。瑕疵担保免責の物件では、必ず火災保険に入るようにしましょう。

では、瑕疵担保責任を免除しない契約の場合、売主はいつまでこの責任を負い続けるのでしょうか。

これは売買契約の条件として売主と買主双方の話し合いで任意に設定することができますが、売主が個人の場合は１〜３ヶ月程度とするのが一般的です。

ただし、これはあくまで個人が売主の場合であり、売主が不動産会社などの宅建業者になると「宅建業法」と「品確法」という２つの法律の制限を受けることになります。

宅建業者が売主となる場合については、不動産の専門知識が少ない買主側に不利になる恐れがあるため、買主保護の考え方により、瑕疵担保責任については買主にとって不利となる条項を設定することができません。

そのため瑕疵担保責任期間についても、個人売主の時のように免除し1〜3ヶ月程度の短い期間に制限することができず、宅建業法上は「物件の引き渡し時から2年以上」という制限が設けられています。

そのため、投資用不動産を売買している中小企業の不動産会社の売買契約書のほとんどは、この瑕疵担保責任期間を最短の「2年間」としているのが通常です。

さらにもう一つ、不動産業者が新築物件を売主として売買した場合については、さらに厳しい制限が「品確法」（住宅の品質確保の促進等に関する法律）によって規定されています。

この法律では、建物の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」については、2年目以降に発覚することが多いため、この部分に関する瑕疵担保責任については「引き渡しから10年間」負わなければならないこととなっています。

この瑕疵担保責任では、どこまでが「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」に当てはまるのかという明確な線引きがとても難しいです。

このため、きわどい場所に欠陥が発覚した場合にその瑕疵担保期間を宅建業法上の２年が適用されるのか、それとも品確法の１０年が適用されるのかで、宅建業者と買主との間で争いとなり、裁判にまることもあります。

そのため、新築物件に不動産投資する場合は、まずは、2年以内に、欠陥を見つけるようにチェックすることが必要になります。