※2019年8月更新
不動産物件を保有している方で、一部または全部の売却を検討している方も多いと思います。
また不動産の購入を検討していて、将来的に売却をしたいと考えている方もいるかと思います。
東京オリンピック前にして、不動産価格が上昇傾向にあるため、所有している不動産の売却には良い時期とも言えるでしょう。
今回は、そんな不動産売却の基本を紹介していきます。
不動産は換金性が低い資産
不動産は、株式のようにマーケットが立っているわけではなく、すぐに現金化できるものでは無いので、換金性（流動性）という点では少し時間がかかる資産です。
不動産投資は、10～20年というスパンで投資を考えるのが普通だからです。
ゆえに、手元資金が必要だから、不動産を現金化したいというのであれば、売却の準備を進めて買い手を探すほうが良いでしょう。
また、インカムゲインなどを目的として不動産投資をしている場合は、物件金額は上がっているものの、家賃をあげることは簡単には出来ません。
不動産の価値に見合わない家賃になっていることもあるため、所有する不動産価値が上がったなら、戦略を切り替えてキャピタルゲインを狙いにいくことも一つの選択肢になります。
反対に、今すぐ売る必要が無いというのであれば、運用によって発生する収益を期待するメリットの方が高いかもしれません。
いずれにせよ、購入価格、賃貸収入、不動産価格、それと手元資金の緊急性を考慮しながら進めるべきです。
不動産売却に必要な税金と諸経費
不動産の売却には、税金や経費がかかってきますので、こちらも計算に入れておく必要があります。
土地・建物を売却した場合、総売却価額等から取得費や譲渡費用を控除した金額がプラスであれば、譲渡所得として所得税や住民税の課税対象になります。（購入金額より安い金額で売却した場合は、譲渡益税はかかりません）
売却益が出たときは次のような譲渡所得税がかかってきます。
5年超の長期譲渡の場合、短期譲渡の約半分の税金で済みます。
短期譲渡（5年以下）： 39％（所得税30%、住民税9%）
長期譲渡（5年超）： 20％（所得税15%、住民税5%）
ただし、居住用財産である土地や建物については、特別控除として3,000万円を控除することができます（3,000万円特別控除。例えばアパートの1室をご自分で居住されている場合）
不動産を売却するときに、他にかかる経費といえば、
- 仲介手数料
- 印紙代
- 抵当権抹消費用（不動産に抵当権が設定されている場合）
が挙げられます。
また、契約内容によっては「土地の測量費用」「建物の修繕費用」「解体費用等」がかかることも考えられます。
仲介業者に、売却後に手取りでどれだけ残るのか計算してもらっておくとよいでしょう。
不動産を高く売却するコツ
保有する不動産をただ売却するには、不動産会社を介して売りに出し、買い手が付くのを待つだけでよいでしょう。
しかし、「高く売却したい」というのであれば、そのためにできることは全てやっておく必要があります。
売却する不動産は「商品」であるという認識をもち、高額で成約させるために、いかに不動産を商品化できるかがポイントとなります。
商品として魅力的な物件をできるだけ早く売却に出した方が、高額で売却できる確率が高まります。
より早く現れた購入希望者ほどその物件に対して興味と関心があると考えられるからです。
不動産物件を売却するときに少しでも高く売るためには最低限、次のことをやっておきましょう。
- 名実ともに信頼できる仲介業者に依頼する
- なるべく満室に近い状況にする
- 屋内外の清掃をし、綺麗な状態を保つ
- 入居者の滞納やトラブルは解決しておく
高値売却のカギは優良仲介業者の選定
上記のポイントは全て重要ですが、一番重要なことは優良な仲介業者の選定です。
不動産物件は、一般住宅と比べると案件数は多くないので、仲介業者によっては取扱いに慣れていないこともあります。
賃貸専門の管理会社よりも、売買の経験豊富な業者を選定するようにしましょう。
一部の大手業者では、売却依頼を受けても自社の少ない候補先からだけで買い手を探そうとするので、当然ですが売却するまで時間がかかります。
物件の情報を他の仲介業者に流さないため、たとえ他の仲介業者経由で希望価格の満額で買い手が現れたとしても、それより安い価格で買付を入れた自社の買い手を優先させます。
これでは売り手は満額で売れる機会を逃され、明らかに売り手の方は損をしてしまうことになりますがそういった報告は一切されません。
すべて自社の利益が最優先となってしまうのです。
また、査定を行う仲介業者は、まずは売主から仲介の媒介契約を取ることを優先させるため、会社によっては高い金額を査定金額として出し、媒介契約を取ることを優先する業者もいます。
売主の希望をしっかり聞いてくれて、販売力のある信頼できる仲介会社を選ぶことが、不動産の売却を成功させる上で大変重要なポイントです。
そのためにも、不動産物件を得意としていて、細かいことでも親身に相談にのってくれる仲介業者を日頃からキープしておくことです。
