不動産物件選びのポイント③(立地、日照、間取り)

不動産投資を行う際のポイントですが、今回は立地、日照、そして間取りについて説明していきたいと思います。

 

立地は変えれないからこそ重要

不動産投資の価値を決める要素としては、一にも二にも重要なのが立地です。 言わずもがな、立地は、購入後もずっとついてまわる、変えることのできない要素であり、それゆえ注意が必要です。

新築物件では、築10年くらいまでは新築物件の魅力があります。一方、中古物件では当然ながら、このような建物が新築である魅力はありません。そのため、賃貸需要の少ないエリア、駅までの距離が遠い投資物件だと、後々空室問題で苦労することになります。

したがって、入居者にできるだけ長く住んでもらうため、退去後にできるだけ早く次の入居者が決めるためには需要を踏まえた立地の選定が必要です。

ターゲットを考えた立地選び

不動産投資の経験が浅い方がアプローチするのに最適な単身者用・学生向けの物件ならば、通勤や通学の利便性が第一で、加えて周辺の生活利便性の充実が大きく影響します。

逆に、ファミリー向け物件は、住居としての戸内の充実もさることながら、周辺の環境(学校、公園など)を重視して選ぶ事が多いです。

その地域での需要を確実にとらえるために、現地に行き、周辺店舗や住民の方からヒアリング、仲介営業マンや地域に精通している知人のアドバイスを受けながら物件を決める事が必要です。

ファミリー物件は日照が鍵

次に、日照や眺望です。こちらは、特にファミリー向けの物件に言えることですが、一生住む物件としてのマンションで、築年数や建物全体のグレード、管理体制も重要ですが、その次に大切なことが、日照、眺望と言われています。

マンション特有の、陽当たり、日照、眺望は、比較的求めにくい条件で、逆に言えばマンションであるがゆえに求められるメリットということになります。

新築にしても、中古にしても、東南の角部屋、あるいは南西の角部屋を選ぶようにしたほうが、不動産の運用上、大きなメリットがあることを覚えておいてください。

また、同じマンションでも、眺望の点において一階や二階の資産価値はよくなく、賃貸に回すにしても転売するにしても、有利な条件にはならないのです。

これらは空室の場合、実際の部屋にて確認出来ますが、賃貸中の場合はそうはいきません。外部から確認する等して、検討する住戸にどのような個別要因があるか、入念にチェックする事が必要です。

間取りはターゲット毎のニーズを捉える

最適な間取りは、実は立地によって変わってきます。周辺物件を調査し、市場データを検証して間取りを決めましょう。そしてその土地で、一番ニーズのある世代・世帯に人気のある間取りに絞ることが重要です。

単身世帯向けの間取りでは、一昔前はワンルームタイプが主流でしたが、今ではマンション経営においてワンルームは人気が下がっています。広めでセキュリティと設備が充実したタイプが人気です。 またバスタイムは充実して過ごしたいという希望も多いです。

ファミリー向けの間取りでは、同じ面積でも3DKより2LDKが好まれる傾向にあります。これは、少子化の影響とライフスタイルの変化から、居室を細かく仕切るよりも、広いLDKを中心とした間取りが人気となっています。

不動産経営では、間取りが時代のニーズに対応したものでなければなりません。近年、世帯構成が大きく変わってきています。単身世帯や夫婦二人世帯の増加が目立ちますが、結婚しない男女、高齢夫婦二人暮らしが増え、年代も若者だけではなくなってきています。

購入の段階で、今の賃貸ニーズと比較して間取りは適切かという視点でのチェックも必要となります。ただし、価格が安く、賃料設定を低くしても利回りが確保できるのであれば、あまり心配しなくてもよくなります。

価格とのバランスをみながら検討する事が重要と言えるでしょう。

 

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