不動産は住宅系用途でも商業系用途でも、「土地を安心して使えるか」ということが重要になります。
近年は東京都の築地市場移転問題でもクローズアップされましたが、土地の利用方法に大きく影響を及ぼす要因の一つです。
土壌汚染対策法によって、土壌に含まれる有害物質が人間の健康に影響を及ぼす可能性がある場合は、その対策を講じなければならないとされています。
この対策には様々ありますが、かなりの費用も時間もかかることですから埋蔵文化財と同様に不動産の価値に大きく影響を及ぼします。
土壌汚染とは
人間にとって有害な物質によって土地が汚染されていることを土壌汚染といいます。
対象となる特定有害物質は細かいので割愛しますが、以下の2つに分けられます。
- 地下水等を摂取した場合に人の健康に被害を生ずる恐れがある物質
- 人が直接土壌を摂取した場合に健康被害が生ずる恐れがある物質（砂場等をイメージしてください）
これらの土壌汚染は、主に工場から排出される汚染物質や、ガソリンスタンドの地下タンクの破損や老朽化による汚染等が挙げられます。
不動産取引に当たって土壌汚染が難しいのは、埋蔵文化財と同様に実際に調査してみなければ確実には分からない、調査には莫大な費用がかかるということがあります。
また、土壌汚染の場合は調査対象地が過去に汚染の可能性のある使用方法で使われていたという履歴だけでは足りません。
特に工場から排出された汚染物質、ガソリンスタンドの地下タンクの破損による汚染は土壌を伝ってかなり広範囲に汚染が確認されたという事例もあります。
対象地だけではなく他の土地から地下を伝って汚染物質が流れ込んできたということを「もらい汚染」と言いますが、土壌汚染の調査の際はこのことも頭に入れておく必要があります。
土壌汚染対策方法の例とその影響
土壌汚染対策方法の代表的な例としては、以下のようなものがあります。
土壌の入れ替え（コスト：高）
これは汚染されている土を他の所に運んで廃棄してしまって、代わりの土を入れることで土壌を浄化することを言います。
この場合は土壌汚染を完全になくすことはできますが、コストは運搬費・人件費・土壌費・廃棄費用を含めるとかなり高いものになってしまいます。
中和剤による浄化（コスト：中）
汚染物質が中和剤によって浄化できるものである場合にしか採れない方法ですが、土壌に汚染物質に対応する中和剤を浸透させて化学的に無毒化する方法です。
この場合も理論上汚染は完全に浄化できますが、中和剤が十分効果を発揮するまである程度の長い期間を必要とします。
封じ込め（コスト：低）
単純に汚染されている地下の土壌の部分をコンクリート等で封鎖してしまう方法です。
コストは比較的低いですが、土地から土壌汚染が完全になくなるわけではありません。
土壌汚染が難しいのは、これらの対策を講じて土壌汚染を浄化した後であっても、心理的嫌悪感（スティグマ）によってその土地が避けられるという問題です。
例えば「あの土地は昔土壌汚染のある土地だった（今は浄化されているけれど）」という土地と、「この土地では土壌汚染は発見されていない」と言う土地とでは、条件が同じであればほとんどの人は後者を選ぶでしょう。
この心理的嫌悪感を定量化することはできませんし、浄化から経過した機関によっても影響の程度は異なります。またその土地の今後の用途によっても心理的嫌悪感の影響の程度は異なります（例えば工場として利用する土地であれば多くの場合あまり影響はないでしょう）。
土壌汚染はただ単に浄化すればそれで終わり、というわけではなく、このような後々まで尾を引く要因もあることを覚えておいてください。
土壌汚染調査の方法
土壌汚染が確実に存在するかどうかは専門の調査機関に調査を委託しなければわかりません。
ここでは、通常の不動産業者のできる範囲内でできる調査方法についてお話しします。
閉鎖登記簿調査
その土地及びその土地の上に建築されていた建物の閉鎖登記簿を取得し、甲区に記載されている所有権の変遷を確認します。
そこで、法人の場合●●化学株式会社等の化学物質の使用に関係のある企業やガソリンスタンド関連、クリーニング等に関連する法人名の記載があれば要注意です。
古地図調査
ゼンリン等の住宅地図で、数年前、数十年前その土地がどのように使われていたか調べましょう。2017年度版、2010年度版、2000年度版…等のように概ね5～10年程度の期間で割って古地図を見れば良いでしょう。
古い時代の住宅地図は国会図書館等で閲覧可能です。
聞き取り調査
周辺住民に土地の利用の履歴を聞く方法もありますが、知らない場合もありますし答えてくれない場合も多いでしょう。
役所調査
役所の担当部署で以下のことを確認します。
・土壌汚染対策法による要措置区域や形質変更時要届出区域に指定されているか
この場合は土壌汚染が発見されていることが明らかです。
尚、心理的嫌悪感の観点からはこれらの区域の指定の解除履歴があるかどうかも調べておく必要があります。
誤解のないように書き添えますが、土壌汚染対策法による要措置区域等の指定がない、以下の場合は土壌汚染が発見されたとははっきりとは分からない場合です。
条例上の指定はあるか
役所によって条例の名称は異なりますが、ほとんどの自治体で環境確保条例上の指定作業所・指定工場等として、周辺環境に影響を与える可能性がある施設が指定されています。これらが現在指定されているか、指定が解除されているのであればいつ・どんな原因で解除されたのかを調べておきましょう。
・水質汚濁防止法や下水道法上の指定はあるか
クリーニング業や写真現像業等、化学薬品を使う業種の場合等に指定されます。
使用されている薬品や物質の種類も閲覧できますから、それも併せてみておきましょう。
尚、もらい汚染の可能性を考えると、これらの調査は調査対象地だけでとどめておくべきではありません。
近隣にこれらの指定を受けた土地や施設がないかどうかは併せてチェックしておくべきでしょう。
ここまでやっても実際に対象地に土壌汚染があるかないかは専門機関が調査しなければわからないというのが悩ましいところです。
不動産調査代行を専門に行っている会社では、調査報告書に土壌汚染についてはこれらの調査を行ったものの、専門機関によるサンプリング検査等を経たわけではないと一筆書き添えて免責としているところもあります。
いずれにせよ、不動産取引においては売主・買主に対して可能な範囲での調査をして可能な限り情報提供をするという姿勢が大切で、それによって顧客の信用が得られると考えますので、これらの調査は手を尽くしておくべきでしょう。
纏め
- 人の健康に悪影響がある物質が土壌汚染対策法で規定されている
- 土壌汚染の浄化方法には様々あるが、浄化した後も心理的嫌悪感による影響がある
- 土壌汚染調査は説明責任を果たし、顧客の信用を得るためにもできる限りのことはしておくべき
