【新米宅建士へのアドバイス】敷地が道路に面していないが建物建築が許可されるケース

建物を建てるためには、原則として敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければいけません。これは、火事の時に消防車が入れるギリギリのラインを確保するためです。

しかし、建築基準法上の道路に敷地が接していないのにもかかわらず、例外的に建物の建築が許可されるケースがあります。

 

目次

  • 建築基準法第43条1項及び建築基準法施行規則第10条の2について
  • 具体的なケース
  • 纏め

 建築基準法第43条1項及び建築基準法施行規則第10条の2について

例外的な許可を規定したのが、建築基準法第43条但書です。以下に条文を紹介します。

・建築基準法第43条1項

建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りではない。

ただし、以降で例外的な規定が示されており、実務上「43条但書許可」とか、「但書許可」と呼ばれています。

この規定では、例外規定が適用されるためには敷地が必ずしも道や通路(建築基準法上道路指定のないもの)に接する必要はなく、敷地の周囲に公園等広い空地がある場合にも建築許可の対象ととして扱われるということが示されています。

そして、この但書許可が認められるか否かの基準は、建築基準法施行規則第10条の2に定められています。

・建築基準法施行規則第10条の2

法第43条ただし書きの国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。

一 その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること。

二 その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道(幅員4m以上のものに限る)に2m以上接すること。

三 その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であって、道路に通ずるものに有効に接すること。

ここで気を付けていただきたいのは、条文の言い回しが「許可」となっていることです。

「許可」とは、法律上「原則禁止だけれども例外的に許します」ということです。

この施行規則の基準が原則的な許可基準になりますが、特定行政庁ごと(市区町村ごとと読み替えて良いでしょう)に更に詳細な基準が作成されていることもありますから、物件所在地を管轄する役所等で十分な調査が必要であることに変わりはありません。

 具体的なケース

この施行規則には、更に「建築基準法第43条1項ただし書の規定による許可の運用指針」が定められていますから、その趣旨や具体例を紹介します。上記施行細則の条文と照らし合わせながら確認してください。

 

施行規則一号

この場合は、当該空地が、避難及び通行の安全、延焼の防止等の防火、日照、通風等の衛生等の確保の観点から、道路と同等の機能を有することを考慮して基準とされています。

この場合、当該空地は安定的・日常的に利用可能な状況にある空地をいい、建築物の敷地が少なくとも2m以上の長さをもって当該空地に接するものとするとされています。

つまり、道路に接していなくても公園等(幅4m以上、つまり敷地から見た奥行4以上)を通れば公道に出られる場合で、しかもその公園等が公共団体等で管理しており、誰でも利用できるものであるということが必要となります。

これによって許可を受けられる可能性のあるものは、公園以外にも駅前広場等が該当します。

 

施行規則二号

農道や港湾道路等は、一般の人々の通行等に役立つことを目的とされているものではありませんが、その状況から道路と同等の機能があると認められれば特例許可としますとしています。

この場合も、幅4m以上の農道等(建築基準法上の道路指定がないもの)に敷地が2m以上接しており、更にその農道が建築基準法上の道路指定を受けている道路に通じていることが許可の最低条件となります。

 

施行規則三号

施行規則一号、二号はある程度定型的なもの、つまり基準を満たしているかどうかが調べればわかるものについて規定しているのに対し、三号は一号や二号のような定型的基準に該当しないものについて、個別具体的に審査するものとした基準です。

例えば敷地が農道等ではない、建築基準法上の道路指定を受けていない幅員4m以上の私有通路のみに面しているけれど、その私有通路によって建築基準法上の道路に抜けられるような場合です。

この場合の許可の前提条件としては、以下の①~⑥を満たすものとされています。

  1. 通路の幅員が4m以上
  2. 通路の範囲・形態が明確に確認できる程度に整備されている
  3. 通路が適切に管理されており、一般交通の用にも供されており通行上支障がない
  4. 通路は改正法施行時(平成11年5月1日)に存在している
  5. 敷地面積は500㎡以下
  6. 通路を位置指定道路とすることが難しいこと

その他、敷地と前面道路(建築基準法上の道路指定あり)との間に水路等があり、敷地が水路を挟んで道路と接しているような場合です。

この場合、敷地は直接道路に面しているわけではありませんが、水路上に幅2m以上の橋等を設置して、外から見る限り「2m以上道路に接しており交通上・安全上支障がない」状態にすることで建築許可を受けられることもあります。

尚、余談ですがこの場合の水路が公共の管理だった場合は、公共団体によっては水路占用使用料としていくばくかの使用料を毎月(あるいは毎年)請求されることもありますから留意しましょう。

 纏め

  • 建築基準法上の道路に面していない土地でも、第43条但書の許可を受けることで建物建築ができるケースがある
  • 但書「許可」は原則ダメだけれど例外的に認める、という意味なので、許可を取るための条件は十分確認しておかなければならない。公共団体によって異なるケースあり

 

 

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