【新米宅建士へのアドバイス】越境トラブルの回避について

住宅地・商業地を問わず、隣接する土地の所有者との間のトラブルで多いのは越境トラブル・境界確定に関するトラブルです。
特に越境トラブルが原因で隣接地の所有者との間の仲がこじれてしまったというようなケースもありますから、現地調査で気づいた点は手当てしておかなければいけません。
ここでは越境トラブルについてお話しします。

植栽の越境トラブル

例えば、隣地の庭で、売買対象地との境界付近に植えられている樹木の枝が対象地側に越境しているということは現地を見ればわかりやすい越境物の事例です。
また、境界付近に植えられている樹木については枝だけではなく、地下で根が対象地側に越境してくるというようなこともあります。

特に竹林等の根が越境してきたような場合は、対象地側の植栽が枯れてしまう等の悪影響があることも多くなってしまいます。
特に竹の根は地下で広範囲にわたって広がり、そのあちこちから地表に竹が生えてきます。
そのため、最悪のケースでは自分の住宅の床を突き破って竹が生えてきてしまったというようなこともあるようです。

隣地の所有者と話し合いをしても、人間関係がうまくいっているのであれば良いのですが、そもそもこれらの越境物が原因で人間関係が壊れてしまっているケースも多く話し合いもうまくまとまらない場合が多いです。

枝や根だけではなく、落ち葉(正確には枝・根が隣地側に収まっている限り越境物ではありませんが)による問題もあります。

民法の規定では…?

このような植栽の越境について、民法では次のように定めています。

  • 第233条1項 隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。
  • 第233条2項 隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。

つまり、「枝」であれば隣地の所有者に申し入れて切ってもらう、「根」であれば隣地の所有者の同意がなくても切り取ってしまってよいという、一見するとよくわからない規定になっています。

一応民法ではこうなっていますから根であれば勝手に切ってしまっても良いのですが、近隣関係を考えるのであればできれば話し合いで解決する方が望ましいと言えます。

また、過去の裁判例をみると、「根を切ることで隣家の樹木が枯れてしまうような場合には、単に根が越境しているというだけでなく、何らかの『具体的な被害』を被っているかまたは被るおそれのある場合に限られる。」とされているものもあります。

つまり、民法の規定では越境してきた根は勝手に切ってしまって良いとされているからと言っても、勝手に根を切って隣家の樹木を枯らしてしまった場合、権利の濫用として損害賠償の責任を負ってしまう可能性もあるわけです。

そのため、まずは隣地の所有者と話し合って植え替えてもらうとか何らかの対策を取ってもらうとかするよう申し入れる方が良いでしょう。

この事例でも紹介したとおり、隣接地とのトラブルに関してはできる限り話し合いで円満に解決する方が望ましいと言えます。

その他の越境トラブル

植栽以外でも建物が越境しているということもあります。
住宅地では特に多いのは屋根のひさしや雨どいが、商業地であれば建物の外壁の配管が越境しているケースがよく見受けられます。

これらの調査の際は現地の状況を写真に撮り、越境している状態がどのようであるかよくわかるようにしておきます。
後は隣地の所有者との話し合いとなります。

特に建物自体が越境して建っている場合は大問題です。
建物の越境が解決するまではその土地を基本売ることができなくなってしまいますから、隣地の地主と話し合っておかなければなりません。

また、建物自体が越境しているような場合はひさしの一部等が越境しているような軽微な場合と異なり、越境状態が解消されるまでの間土地使用料を支払ってもらうという契約にした方が良いケースもあります。

これらの越境物に関する事項は、隣地所有者との間で話し合った上でその結果を念のため公正証書に残しておくようにしましょう。
公正証書作成費用はほとんどタダみたいなものですから、後々のトラブルを避ける意味でもそのようにする方が安心です。

越境等によって隣地所有者とトラブルがあると…?

これらの越境物によって、隣地所有者との人間関係がこじれているような場合、たとえば次のような時に困ります。

自分の土地が200㎡あるので、100㎡ずつの2つの土地に分割・分筆して半分を売却したいときです。
分筆に当たっては、隣接する土地所有者全員との間で「境界に関する同意書」を作成しなければなりません。作成に当たっては現地で土地所有者との立会いの下で境界杭等を確認し、境界同意書にサインと押印をもらう必要があります。

これらの越境物トラブルによって人間関係が悪いと、この境界同意書にサインがもらえず、分筆登記ができない、結果として不動産の売却ができないことになってしまいます。

これらの事項については売却の相談を持ち込まれた際に営業の方が担当することも多いかとは思いますが、売買にも大きな支障をきたしますし、処理の方法によっては買主(新しくその周辺の土地との間の権利関係に入る人)が売買契約後にトラブルを抱えてしまうといったことになりかねません。

その結果、買主から売買契約を解除されてしまうようなこともないとは言い切れませんので、宅建士は売主から直接ヒアリングをする等してこれらの越境物の状況、解決済みなのか未解決なのか、解決していればどのように解決しているのかといったことを確認しておかなければなりません。

纏め

  • 越境物は大きなトラブルの原因になる。場合によっては土地が売却できなくなることも。
  • 植栽の越境については近隣関係を考えると、民法の規定通りの解決方法をとるのは考えもの。あくまで話し合いによることが望ましい。
  • 越境物についての話し合いの結果はできれば公正証書にしておくべき。

 

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