【新米宅建士へのアドバイス】建築基準法上の道路の種類

宅建士試験勉強で道路の種類についてはすでにご存知かとは思いますが、この記事では建築基準法上の道路の種類と、実務上気付いた点についてお話しします。

道路に接していない土地には建物が建てられないため、道路は不動産の生命線とも言えます。そして、日常「道路」と読んでいる場所が建築基準法上の道路ではない場合や、その反対に道路として利用されていない場所が公道で建築基準法上の指定も受けているというような場合もあります。

そのため、普段から「（建築基準法上の指定を受けている）道路」と、「（建築基準法上の指定を受けていない）通路」というように、言葉の使い分けをしておくくらいに道路については慎重であるべきでしょう。

建築基準法時における道路の種類

建築基準法では、「都市計画区域及び準都市計画区域内の建築物の敷地は、道路に2ｍ以上接していなければならない（ただし、自動車専用道路は除きます）」とされています。
そして、その場合の道路は、幅員4ｍ以上で、次のいずれかの建築基準法の指定を受けている道路とされています。
尚、建築基準法では第42条にほとんどの道路の規定がありますから、条文を参照しながら読んでいただければと思います。

①道路法による道路（一号道路）

建築基準法第42条第1項1号に定められている（②以下⑤までについても同様）ことから、通称一号道路と呼ばれています。
「道路法による（条文は道路法の第3条）」とは、具体的には高速自動車国道、一般国道、都道府県道、市区町村道がこれに該当します。

②都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法等による道路（二号道路）

例えば、都市計画法による開発行為や土地区画整理事業によって新たに道路が作られることがあります。
こういった道路は、公道に編入されることもありますが、所有名義が私人のままになっており、私道であることもあります。そのため、この二号道路には公道も私道も含まれます。

③建築基準法第3章の規定が適用された時点ですでに存在していた道（三号道路）

建築基準法第3章の規定が最初に適用されたのは、昭和25年11月23日です。この道路はこれ以前から存在していた道で、幅員4ｍ以上であったものを言います。
建築基準法第3章の規定は都市計画区域及び準都市計画区域内に限って適用されますから、昭和25年11月23日以降に新たに都市計画区域や準都市計画区域に指定された地域では、その指定を受けた時点で既に存在する幅員4ｍ以上の道もこの三号道路に該当することになります。

④道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法等による新設または変更の事業計画のある道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの（四号道路）

この道路には、現存する以外の道路が含まれます。2年以内に事業が行われるという具体的な計画段階に至っている道については、建築基準法上道路として取り扱うという規定です。
つまり、現況道路予定地が建物の敷地や駐車場だったとしても、2年以内に事業が執行される具体的な予定が立っていて、特定行政庁（市区町村等のイメージでOKです）が建築基準法上の道路として指定すれば、道路として扱われることになります。

⑤土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法（④と同じ法律）によらないで築造する政令で定める基準に該当する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの（五号道路、または位置指定道路）

この道路の具体例は、以下の図に示すようなミニ開発の宅地内に新たに新設された道路（赤色部分）です。

図でははっきりと「私道」と書いていますが、このような道路のほとんどは私人の所有であることがほとんどです。
このような道路の場合はこのミニ開発地内のある宅地が売却されると、その宅地にくっついて道路部分の土地の共有持分等が売却されることが通常です。
この解説は煩雑になりますから、別記事で行います。

⑥建築基準法上第42条1項に掲げる区域内（道路幅員が原則の4ｍ以上ではなく、6ｍ以上とされている区域）に存在する幅員6ｍ未満の道で、特定行政庁が指定したもの（建築基準法第42条第4項の道路）

1号：避難・通行の安全上支障がない幅員4ｍ以上6ｍ未満の道路
2号：地区計画等に適合した幅員4ｍ以上6ｍ未満の道路
3号：6ｍ区域指定時にすでに存在する幅員6ｍ未満の法42条適用道路

土地に接する道路の幅員が原則の4ｍ以上ではなく、地域の実情に応じて6ｍ以上の道路に接しなければ建物を建てることができないとされることがあります。
この第42条4項道路は、この区域のうち4ｍ以上6ｍ未満の道路について例外的に道路と認めるものです。この指定を受けている幅員4ｍ以上の道であれば、次の例外的な2項道路のように、6ｍに満たない道路でもセットバックを行う必要はありません。

例外扱いの道路（2項道路）

幅員が4ｍ未満であっても道路としての取り扱いを受けている道は多くあります。
その根拠となるのが　建築基準法第42条2項であるため、通称2項道路と呼ばれます。
宅建試験でもおなじみの、「セットバックを要する道路」のことです。

2項道路の指定を受けている道路の場合、建替え等の際にセットバックして道路幅を将来的に4ｍになるように広げなければいけませんので、現地を見ると道路が不自然に狭いところとやや広いところとが混じっていることがあります。

役所調査での留意点

これまであげてきた道路の種類のうち、よく見るのは一号道路、二号道路、五号道路（位置指定道路）、2項道路のいずれかでしょう。

建築基準法上の道路であれば上のいずれであってもそれに面している土地に建物を建てることは可能ですが、2項道路かそうでないかは重要な問題です。
2項道路であれば建物を建てる時や建て替えの時に道路に面した部分をセットバックする必要があるため、実質的に土地の面積が目減りするからです。通常は土地の価格査定を行う際も、セットバックによって将来道路になる部分については価値がないものとして考えています。

しかし、役所で「建築基準法上の道路の種類を教えてください」と言っても、所によっては

「ああ、これは市道ですね。幅が4ｍあれば一号道路（もしくは42条1項1号道路）ですし、4ｍなければ2項道路ですよ」

というような回答をもらうことがあります。はっきり確定しておいてくださいと言いたくなるパターンです(笑)。

この場合は役所の窓口だけの調査では不十分で、道路台帳と現地での幅員測定との照合を行って2項かそうでないかを自分で確認する必要があります。

このように、これまでにご紹介した道路の種類をはっきりと区別して管理していないところもありますから、調査の際は注意してください。