不動産投資信託(J-REIT)とは?J-REITの特徴を知ろう

不動産を購入して投資を始める場合、かなりのお金がかかります。
比較的少額から始められる投資と言われるマンションでも通常は最低数百万円単位から、一棟物のアパートやマンション、オフィスビル等になると数千万円から数億円単位の資金を自己資金の他にローンを併用しても調達する必要があります。
そのため、不動産投資はまずある程度の金額の自己資金がないと始められないと思っている方が多いかと思います。

しかし、不動産投資信託(Real Estate Investment Trustの頭文字を取ってREIT、日本では頭にJapanの頭文字をつけてJ-REITと呼ばれます)であれば数万円程度からの比較的少額の資金で始めることができますから、まだ実物不動産の投資を始められるだけの資金力がない方でも始めることができます。

本記事では不動産投資信託(J-REIT)の特徴をお教えしたいと思います。

不動産投資信託(J-REIT)について

J-REIT投資も広い意味での不動産投資ですが、実物不動産投資と比べると始めやすい投資です。
J-REITの大まかな仕組みですが、下の図のようになっています。

不動産投資信託(J-REIT)の仕組み

少々煩雑な概念ですが、投資家サイドからみると、投資家はJ-REITの発行する投資証券の購入という形で投資をするだけで、投資対象資産の購入、資産の運用・管理・賃料収受をJ-REITが代わりに行ってくれて、J-REITがあげた収益を分配金という形でもらえるということになります。分配金はJ-REITの法人税控除前利益の約90%が配当として支払われる仕組みになっていることがほとんどです。
つまり、実物不動産投資と異なり、投資家には物件の維持管理にかかる手間や必要な知識の必要がないということになります。
また、REIT投資はおおよそ数万円単位程度の少額から始められるというメリットもあります。
また、J-REITは上場が義務付けられているため、売りたいときに投資証券を証券取引所で売買できるため、実物不動産に比較して流動性が高いということもメリットの一つです。

不動産投資信託(J-REIT)と実物不動産投資の違い

ワンルームマンション投資や一棟物の土地建物(以下、「実物不動産」と記載します)への投資の場合、大まかに以下のようなプロセスを踏みます。

  1. 投資対象となる物件を購入する
  2. 物件の入居者から賃料を受け取る
  3. 物件を所有している期間中、修繕や清掃等の管理を行う
  4. 物件を売却する

まず①ですが、先にも書いた通り実物不動産の投資は、物件を購入するところから始まります。物件購入にあたっては多額の資金が必要になり、自己資金が乏しい方にとってこの時点でかなりハードルの高い投資方法になってしまいます。
また、物件購入の際にも将来的に安定した賃料が受け取れる物件であるか等、投資対象として適切か(「投資適格性」があるか、等という言い方をします)という判断があり、不動産市場に詳しい人でなければ投資対象として不適切な物件を購入してしまうリスクもあります。
②、③についても入居者からの賃料の支払管理等の事務手続きや、物件の清掃・修繕等の維持管理についてもある程度の知識や手間が必要になります。
物件管理会社に委託しても良いのですが、その際のコストも高くなってしまう場合があります。

以上のとおり、実物不動産投資は最初に多額の資金が必要になること、物件の維持管理に手間がかかり知識も必要になることから、不動産に関して知識があり、かつある程度潤沢な資金力・信用力がある人向けの投資と言えます。

 

不動産投資信託(J-REIT)と実物不動産投資の比較

J-REIT投資と実物不動産投資を一覧で比較しておきます。
本記事は大まかなJ-REIT投資と実物不動産投資の違いについて記載していますから、各項目についてより深い解説や、盲点となりやすいメリットやデメリットについては他の記事で解説します。

不動産投資信託(J-REIT)と実物不動産投資の違い

項目 REIT 実物不動産
投資に要する金額 数万円程度から可能 数百万円から
値上がり益 期待できる 物件の維持管理状態や立地条件によりまちまち
流動性(換金しやすさ) 証券取引所で換金可能であり流動性は高い 不動産市場で売却する必要があり流動性が低い
売却時の価格の客観性 証券取引所において投資口価格が開示されており価格がわかりやすい 相対取引での売却が主体であり、適正な価格が分かりにくい
利回り 平均3.77%
(平均分配金利回り・平成29年4月7日現在)
物件や立地条件によりまちまちだが、粗利回りで数%~10%台の利回り
投資にかかる費用 投資証券の売買手数料等 仲介手数料・物件維持管理費用・固定資産税や都市計画税

以上から、大まかには不動産投資信託は実物不動産投資に比較して

  1. 少額から投資可能
  2. 換金しやすく価格が分かりやすい
  3. 利回りはやや低い
  4. 投資にかかる費用は小さい

という特徴があると言えます。

纏め

不動産投資信託(J-REIT)は少額から始めることができ、実物不動産投資に比べると不動産に関する知識はさほど必要がなく、投資にかかる費用も少ない。
不動産投資信託は証券に対する投資であり、換金しやすく価格もわかりやすい。
その一方で、利回りは実物不動産投資に比べてやや低い傾向がある。

 

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