【2017年版】サラリーマンが不動産投資で月30万円の不労所得を得る秘策

サラリーマンの方々が、給料に加えてあと10万円あればどれだけ生活が楽になり、どれだけ将来の不安が解消されるでしょうか?

月30万円の不労所得があれば人生最高!!」と思うサラリーマンの方々が多くいるという事実。

今回はこのような方々に対しての秘策を提案してみたいと思います。

世の中には、不動産プロフェショナルを目指す方ばかりではなく、不動産とういう手法で生活を少しでも楽にしたい、という方々がたくさんいます。

不動産プロフェショナルを目指すのは、かなりの労力を要しますが、「月30万の不労所得獲得」と割り切ればそんなに難しい話ではありません。恐れずに言えば、月30万の不労所得は誰にでも達成可能、と思っています。

興味がある方は是非一読頂ければと存じます。

目次

はじめに

今回の記事は、“不動産のプロフェッショナル”を目指す方々が対象でなく、あくまで「月30万円を不労所得として稼ぎたいサラリーマン」が対象です。
既にサラリーマンとして安定収入がある方で、目指すべき姿のキーワードとして、(1) 月30万円、(2) 不労所得、という2つのコンセプトを目標とされる方々向けです。

月30万円とは?

月30万円とは、別にアーリーリタイアを目指させるような金額でも、高額所得者を目指すような金額でもありせん。サラリーマンが、“あったら嬉しい”“不安が解消される”“毎月の十分すぎるお小遣い”という目標金額です。

不労所得とは?

不労所得とは、極力働かない、全部外注できる、とう投資を意図しています。
本業(=サラリーマン)の方が、本業に差支えがないという投資である必要があります。

この“月30万円”+”不労所得”とう目標達成のために適せしているのが、不動産投資です。

不動産プロフェッショナルで登場する投資家の皆様は、月100万円とか月300万円とかの手残りを不動産収入から得ています。
但し、この規模を達成するためには、“かなりの労力”と“専門性”を必要としており、不労所得とは呼ぶことはできません。

ただし、30万円程度であれば不労所得、として達成可能であり、かなりの事例を見てきました。

不動産投資が月30万の不労所得という目標達成の秘策である3つの理由

月30万円を不労所得として稼ぐためには、不動産投資が最適です。この章では、少し詳細に理由を説明させて頂きます。

成功者が多く、失敗するリスクが極端に低い投資が不動産投資

不動産投資はその選択肢の一つとして効果的ですが、不動産投資は危ない、リスクも大きい、とは感じている方も多いです。

事実として、マイナス金利で利益が上がらなくなった地銀が、サラリーマンに対して過度な借金をさせてアパート経営をさせているケースも最近では見かけます。

しかし、不動産投資はリスクが相対的に非常に低い投資です。

では、何をもって失敗率が低い(成功率が高い)と言えるのでしょうか?

これは銀行の貸し倒れ率(デフォルト率)、という指標で読み取ることができます。

貸し倒れ率とは“銀行がお金を貸したが、返済が行われなかった”という指標です。

地域や時期によって違いますが、一般的に法人向け融資のデフォルト率は2~3%ほどです。

では不動産投資のデフォルト率をご存知でしょうか?

実は、不動産投資のデフォルト率は0.2~0.3%ほどとなっています。

企業向け融資に比べて、不動産投資の失敗率は10分の1なのです。

0.2~0.3%の失敗率というのは、1,000人いれば、2-3人が失敗しているということです。残りの997-998人は成功者となっています。

逆の見方をすると、成功率が99.7%もある訳です。

この確率を見て、成功者の仲間入りができる気はしませんか?

借入というレバレッジが可能な投資手法であること

では目標金額を30万円/月と設定した場合、必要な資金を試算してみます。

30万円/月 × 12ヵ月 = 360万円/年です。

例えば投資効率を10%で回せる優秀なファンドマネージャーがいるとしたら、

360万 ÷ 10% = 3,600万円

が必要となります。

普通の5%と想定しても、7,200万円の資金が必要となります。

つまり普通の方なら、3,600万~7,200万の資金が必要となります。

このくらいの金額を持っている方なら、月30万は3ヵ月もあれば達成できます。

ただし、現金がない方も多いと思います。

不動産の場合、不足する投資金額を“借り入れ”という形で賄うことが可能なのです。
このレバレッジ効果が月30万円を達成できる秘訣なのです。

不動産投資では、全ての業務が外注可能という事実

大家業を代行する賃貸管理会社が多数存在します。この管理会社に大家業を外注することで、本業(サラリーマン)の仕事に影響がなく、月30万の不労所得が可能となるのです。

賃貸管理会社が行う大家代行業の仕事は次のようなことを行ってくれます。

  • 入居者募集業務
  • 家賃集金業務
  • 滞納家賃の督促業務
  • 賃貸借契約・更新契約業務
  • 内装リフォーム工事の手配
  • エアコンや給湯器等、室内設備の修理・交換
  • 各種保険契約業務
  • 入居者からのトラブル・クレーム対応

やり方しだいでリスクを少なく確実に家賃収入を作ることができる事業が、不動産投資です。
ごく普通のサラリーマンが不動産投資を行い、毎月30万円以上の家賃収入を得ている人は実は珍しい話ではありません。

彼らはなにか特別なスキルや知識、能力があったわけではなく、不動産投資を行う勇気と、失敗しない(0.2%-0.3%に該当しない)ために事前に勉強しただけです。

まぁ1,000人に2-3人の失敗確率なので、運だけでも勝負できると言えばできます。笑

上記を背景として、私は、不動産投資を

  • 成功率が高く
  • 融資が受けやすい投資で
  • 外注による不労所得化が可能

と捉えています。

ここまでは概念的な説明をさせて頂きましたが、次からはサラリーマンが月30万円を達成する私なりの具体的な投資手法をお伝えいたします。

1棟買いより1部屋買い”投資初心者にはアパート経営よりも区分マンションがおすすめ

不動産投資には1棟まるごと投資をする1棟アパート・マンション投資とマンションの1室に投資をする区分マンション投資の2つのやり方があります。

これからはじめて不動産投資を始める方であれば、1棟アパート・マンション投資よりも、一部屋ごとの区分マンション投資がおすすめです。

不動産投資初心者が区分マンション投資を選ぶべき4つの理由

ではサラリーマン/会社員が不動産投資で不労所得30万を得るために区分マンションが適している理由を下記いたします。

少額の自己資金でスタートできる

東京の区分マンションの価格は、中古であれば1,000万円から3,500万円程度で購入可能です。
購入する場合、購入価格の10%ほどの自己資金が必要ですが、残りはローンを活用して不動産投資をスタートすることが可能です。

これが1棟アパート・マンションへの投資になった場合、首都圏のアパートは平均5,000万円以上、自己資金が1割を用意すると500万円以上が必要になり、スタートするためのハードルが高くなります。

多額のローンを組む必要がない

過度な借金が不動産投資の最大のリスクです。一般的なサラリーマンが不動産投資で1億円近く借りるような状況は精神的に耐えられず、不労所得となりません。
(慣れないうちはストレスがあります、笑)

いくら家賃収入だけで毎月のローンを返済できるといっても、金利上昇、空室の長期化も懸念事項です。

区分マンションであれば、一度に多額のローンを組む必要もないので、健全な不動産経営が可能です。

リスク分散が可能

ひとつの場所に不動産を集中させるよりも、複数の場所に分けて不動産投資を行ったほうが様々なリスクを分散することができます。
1棟アパートの場合、近くにある大学や工場が移転してしまうと、アパート経営に大きな痛手となります。

実際に、最近では郊外から都心へ大学のキャンパスの移転が進んでいます。

また、所有している物件に火災があった際でも1棟アパートの場合は、全部屋に影響を及ぼしますが、区分マンションを各エリアに分散して所有している場合、火災の被害の影響は1部屋のみとなります。

このように区分マンションに投資をして、エリアを分散した方が、万が一の場合でもリスクを分散することが可能です。

管理の手間がかからない

区分マンションの場合、建物自体の管理・修繕計画は管理組合が主導して作成し、日々メンテナンスが行われます。

そのため、区分マンションのオーナー自身は管理費と修繕積立金を毎月支出する程度です。
1棟アパートの場合、建物のメンテナンス計画はオーナー自身が行い、将来の修繕に備えた資金も自身で準備をしておく必要があります。

物件を不動産管理会社に一任していたとしても、管理会社からと連携をとりながら、自身のアパートを維持運営することが必要です。

区分マンションの主な設備はエアコンや給湯器ぐらいですが、1棟アパート投資の場合、室内の設備だけでなく、共用部の照明や消防設備、高架水槽、エレベーター、駐輪場など、管理運営すべき設備、施設は多岐にわたります。

そのため、不動産投資をはじめられる方であれば、管理の手間もノウハウも必要がない区分マンションが圧倒的に有利なのです。

上記は、“サラリーマンの不労所得”としての不動産投資手法を解説しています。

1棟マンション/アパートは、オーナー側の手間もかなり大きく、“不労所得“とは呼べないのが実感です。

では“不労所得のための不動産投資”の場合、区分マンションをターゲットとしましたが、次の章では、よく目にする失敗パターンと、成功するための3つの条件を解説させて頂きます。

不労所得狙いの不動産投資で失敗する2大パターンと堅実に成功するための3つの条件

不労所所得狙いのサラリーマン不動産投資家は、圧倒的に勉強量が少ないとの印象を持って居ます。不労所得狙いであっても、知識/経験は非常に重要と思います。

私が相談を受けた友人たちの不動産投資失敗事例と知っては、以下の2大パターンに分離いできます。

①悪徳業者にだまされてしまう

筆者が命名した不動産の三大悪徳業者は、「ワンルーム業者、サンタメ業者、スルガ銀行斡旋業者です」笑

当サイトでもスルガ銀行での失敗談を掲載しております。

【不動産投資】スルガ銀行での失敗談 ‐静かに忍び寄りし「スルガ地獄」‐

②表面利回りばかりに気をしてしまい、実質的な利回りに気が付かない

特に経済的なダメージが大きいのが①悪徳業者の物件を購入したケースです。

区分マンション投資を“サラリーマンの不労所得“で私は推奨していますが、“新築のワンルームマンション”は略98%儲かりませんし、不労所得になりません。
この点は断言できます。

一方で成功するために必要なのは、以下の3つの条件と感じています。

  • 自分でしっかりと知識をつけること
  • 投資前に苦労して優良物件を購入すること
  • 融資条件についてもしっかり勉強すること

不動産投資の場合、「物件に係る選定/条件交渉」と「融資条件」の両輪が重要であり、この2つの要素が不動産収益を決定します。

物件選定/購入に関する知識、融資に関する知識を事前につけることが非常に重要です。
そして、初心者が堅実に成功するために、以下の3つのポイントをしっかりと抑えることです。

  1. 物件を選ぶときは、徹底的に値段、空室リスクが少ない立地・物件を選ぶこと
  2. 物件を増やしていくために、ローンを徹底的に活用する
  3. 管理が肝になるため、入居者募集に強く、トラブル解決力を持つ賃貸管理会社を選ぶ
  4. 価格が安く利回りが高い中古を選ぶ
  5. 新耐震基準以降のマンション
  6. 駅徒歩10分以内の物件に拘る(可能であれば5分以内)

この5つのポイントをしっかり押さえて不動産投資を行えば、知識や経験、ノウハウがなくても、成功事例にあるような不動産投資で着実に家賃収入を得ることができます。

このポイントを押さえずに堅実に成功するのは非常に難しいと考えています。

それでは、早速解説していきましょう。

物件の選び方|徹底的に空室リスクが少ない物件を選ぶために抑えておくべきポイント

不動産投資とひと口にいっても、どのエリアの、どんな建物に投資をするか、また新築物件案なのか、中古物件なのか、それぞれの組み合わせによって種類は多彩です。ここでは、数ある不動産投資のなかから、安定的に家賃収入を得られる物件の選び方をご紹介します。

立地選びがすべて~賃貸需要が安定している東京を選ぶ~

不動産投資で成功するためには、賃貸需要が旺盛なエリアで投資をすることが欠かせません。

そして、3大都市圏のなかでも、最も賃貸需要が安定しているエリアが東京です。

賃貸需要の大きさは人口数に比例するので、地方都市よりは大都市のほうが賃貸需要は大きくなります。

投資時点では満室だったとしても、空室に出た時に次の入居者が決まるまでの期間が、賃貸需要のある大都市と地方都市とでは大きく異なります。

地方の場合、入居者を募集するために、一定期間家賃が無料にあるフリーレントや家賃数か月分の手数料が必要になることも珍しくありません。

また日本の人口動態のトレンドは、今後30年で「東京一極集中」となります。

不動産投資で、抑えるべきトレンドはこの1つと言っても過言ではありません。

東京一極集中

です。

売買を繰り返したり、資産入れ替えをするような投資手法ではない、不労所得としての不動産投資は、東京の物件を購入(もしくは東京通勤圏の物件)の一点です。

ランニングコストと空室期間で考えればファミリータイプよりもワンルーム

区分マンションには、家族世帯向けのファミリータイプと単身者向けのワンルームの2つのタイプがあります。購入後のランニングコストや入居者が退去後の空室期間を考慮するとワンルームタイプのほうが投資対象として優れています。

入居者が退去したあとのリフォーム工事の費用は、ワンルームの場合であれば10万円程度で十分ですが、ファミリータイプの部屋の場合、リフォーム費用も30万円~50万円程度かかります。

さらに、ワンルームの場合、空室期間は1カ月程度、室内のリフォーム費用も数万円程度で済みます。

ファミリータイプのマンションの場合は、引越しのハイシーズンを逃すと数カ月開くこともあります。

また、ファミリータイプのマンションの場合、室内が広い分価格も高くなりますが、そのぶん家賃が高く取れるわけでもありません。

つまり、ファミリータイプのマンションは、結果として利回りがワンルームに比べて低くなるのです

将来の売却価格/空室率の低減で考えればワンルームよりもファミリータイプ

ワンルームとファミリータイプ区分を比較した場合、利回りはワンルームの方が高くなります。ただしなぜ利回りが低くなるかというと、

  • 売却時の価格が高い (保有期間での減価率が低い)
  • 入居期間が長い

というメリットあります。
また投資効率を考えるとワンルームの方が優れているため、最近の新築では明らかにワンルームマンションが増えています。
需給の関係でもファミリータイプ(より広い部屋)を保有している方が、賃貸人の幅も広がります。

どちらが優れているという話ではなく、ワンルームとファミリータイプではメリットが異なるという点をご理解頂ければと思います。

言い方を変えると、同じ利回りで、同じ立地でファミリータイプとワンルームタイプの物件がある場合は、迷わずファミリータイプを購入しましょう!

価格が安く利回りが高い中古を選ぶ

新築物件に比べ中古物件は、価格が安く投資利回りも高くなるため投資対象として優れています。

中古物件の価格は売り手と買い手の需給関係によって決定されますが、新築物件の価格はデベロッパーによって決定されます。人件費やパンフレット、HPの作成費用などの販促費用が価格に上乗せされているので、中古に比べてどうしても価格が高くなってしまうのです。

また、新築物件の場合、たとえ一度も使用していなくても、建物の権利者を表す登記簿謄本にあなたの名前が記載された時点で中古の扱いになります。その瞬間に、不動産価格は2~3割程度安くなってしまいます。
価格は安くなりますが、築数年の中古マンションと新築マンションでは家賃の大きな差は見られません。そのため、収益性をあらわす投資利回りは中古のほうが高くなるのです。

新耐震基準以降のマンション
地震リスクに備えるために、昭和56年に制定された新耐震基準以降に建てられたマンションを選びましょう。新耐震基準は「震度6強の地震でも建物が倒壊せず、中にいる人の安全を確保できる基準」と定められています。実際に阪神・淡路大震災や東日本大震災でも、新耐震基準の分譲タイプのワンルームマンションの倒壊は1棟もありませんでした。

新耐震基準が施行されたのが昭和56年6月ですから、建築期間を考慮すると昭和58年以降の物件であれば安心です。なお、完成年月が施行日に近い場合には、工事着工前に行われる建築確認が1981年6月以降に実施されているかどうかで判断しましょう。

駅徒歩10分以内の物件に拘る(可能であれば5分以内)
東京23区内の物件であっても駅から徒歩10分以内の物件を選びましょう。
最寄駅からの距離が近ければ近いほど、賃貸需要も高まり、空室リスクを抑えることができます。

また、最寄駅徒歩10分以内のエリアの面積は徒歩1分以内のエリアの面積の100倍も大きくなります。つまり、それだけ競争相手となる物件の数も増えるということです。最低限、最寄駅から徒歩10分以内の物件を選びましょう。

もし可能であれば、徒歩5分以内を目指しましょう。

私は駅徒歩10分以内の物件、徒歩5分以内の物件も両方保有しておりますが、5分と10分以内という立地では、物件の空室期間が全然違うという認識をしています。たかが5分ですが、本当にニーズが違います。可能であれば5分以内の物件を目指してください。

ここまでは不労所得としての不動産投資の良い方ばかり説明致しましたが、最後に次の章でリスクについて解説させて頂きます。

不動産投資の理解すべき8大リスク

ここでは不動産投資のリスクを整理します。こちらは頭に入れておくだけで十分と思いますが、参考までに目を通して頂けると幸甚です。

借入リスク

不動産投資の最大のリスクが借金です。空室や滞納があったとしても、ローンがなければ毎月の返済負担はないので、不動産経営を左右するほどのことにはなりません。ローンを組んで不動産投資を行う場合は、適切なキャッシュフローを維持できる借入金額を目安にしましょう。
また金利を可能な限り低く、手持ち資金を厚く、というのが非常に重要です。

空室リスク

空室リスクに備えるためには賃貸需要のある立地で不動産投資を行うことです。いまは不動産経営が順調に推移していたとしても、将来人口の減少していくようなエリアの場合、潜在的な空室リスクは高いといえます。一度、物件を購入してしまうと、容易には物件を組み替えることはできません。長期に渡って安定収入を得るためには不動産投資を始める段階で、賃貸需要を見極めておきましょう。

滞納リスク

滞納は初期対応が遅れれば遅れるほど、回収が困難になります。そのためいかに初動を迅速に行うかが滞納家賃の回収のポイントです。なお、一般的には管理業務を賃貸管理会社に委託するケースが多いため、管理代行契約の際に滞納保証がついているかどうか確認しておきましょう。また、保証契約については、滞納の発生月から保障されるのか、家賃の満額が保障されるのか、保証期間はいつまでなのか、契約内容について確認しておくことが欠かせません。

物件価格下落リスク

築年数の下落と共に、物件価格が下がることは避けられません。ただし、価格の下落率は全国どのエリアでも均一ではありません。人口が多く、利便性の高い大都市圏ほど価格下落はゆるやかになります。

家賃下落リスク

家賃も物件価格と同様に築年数の経過によってゆるやかに下落していきます。そして、家賃下落に備えには、これも同様に賃貸需要のある立地を選ぶこと対処することができます。

地震リスク

地震リスクに備えるためには、新耐震基準の鉄筋コンクリート造の物件を選ぶことです。
旧耐震基準の物件の場合、東日本大震災や熊本地震のような大きな地震が起きたときに甚大な損害を被ることになりかねません。

火災リスク

木造アパートの場合、一部屋の火災がアパート全体にまで被害を及ぼしてしまいますが、
鉄筋コンクリート造の物件の場合、延焼被害は1部屋だけで留まることがほとんどです。
さらに、建物の立地も住宅密集地は避け、緊急車両が通れるだけの車幅が確保できることが望ましい条件です。

賃貸管理会社倒産リスク

賃貸管理会社が倒産してしまうと、家賃や敷金を取り戻すことは大変困難です。毎月の家賃の入金日に入金がない、担当者がコロコロ変わる、連絡が取りづらいなどが続く場合、会社経営にシグナルが出ている状況です。

早めの管理会社の変更を検討しましょう。
不動産投資のリスクと対策についてより詳しく確認したい方は「不動産投資の8大リスクと解決法」をチェックしてみましょう。

 

サラリーマンが不動産投資で月30万円の不労所得を得る実践的な投資手法

ここまでで不動産投資の優位点、リスクを説明してきましたので、最後に実践的な投資手法を紹介いたします。

この目標設定を達成できれば月30万円の不労所得を獲得できます。

私が提唱する投資手法は、大きくは5つのステップで構成されています。

物件を購入して、借入金の全額返済(ローン期間30-35年等)でも月30万の不労所得は達成可能ですが、目的達成までの期間がかかりすぎます。

私の提唱する方法は、10年以内に不労所得30万円を達成です。

投資商法を分解すると、
(1) 利回りに拘った物件選び
(2) 売却
(3) 再投資
という手法です。

ある程度の長期保有をすることで、残債も減るため売却時の譲渡益が狙えるのが不動産投資のメリットで、この含み益/譲渡益を実現させる手法である不動産売却を取り入れた方法です。

Step1: 区分マンションを購入する

【物件条件】
表面利回り: 9-12%
立地: 東京23区内の駅徒歩10分以内(可能であれば5分以内)
タイプ: ワンルーム or ファミリータイプ
金額: 1,000万 ~ 3,000万円

Step2: 2つ目の区分マンションを購入する

【物件条件】
表面利回り: 9-12%
立地: 東京23区内の駅徒歩10分以内(可能であれば5分以内)
タイプ: ワンルーム or ファミリータイプ
金額: 1,000万 ~ 3,000万円

Step3: 3つ目の区分マンションを購入する

【物件条件】
表面利回り: 9-12%
立地: 東京23区内の駅徒歩10分以内(可能であれば5分以内)
タイプ: ワンルーム or ファミリータイプ
金額: 1,000万 ~ 3,000万円

Step4: 5年経過後に購入した物件3つの内1~2つを売却する

利回り9-12%程度で購入できた場合、将来の出口としては6-10%程度での売却が可能性あります。

売却のメリットしては

  • 含み益の現金化
  • 譲渡益の創出
  • 再投資 = 複利効果

が挙げられます。

ただし、この場合、税金(譲渡益課税)を意識する必要があり、個人保有の場合、短期保有物件の譲渡益課税(約40%)ではなく長期保有の譲渡益課税(約20%)になったタイミング以降での売却が重要です。最低でも5年間は保有する、とう前提での投資となります。

Step5: 売却して得た利益を使って再投資(4~5つ目の区分マンション)

Step4で手にした現金を元手に、再投資を行います。

現金比率が大きいため、手残りの現金が多くなり、この段階で30万円を超えてきます。

大事なのは、早い段階で一度売却を行い、含み益の実現/譲渡益を達成することです。この現金化できた部分を再投資することで、月30万円を達成できます。

ただし、現金が3,500万以上ある方については、この再投資のプロセスは不要であり、現金を使い、出口を考えた物件購入(区分マンション3つ)を行うことで、月30万円は簡単に達成できます。

物件規模にもよりますが、区分マンションの場合3-5つくらいを保有できると、負債を抱えていてもキャッシュフローが月30万円を超えてくるという感覚です。

※負債を返済し終われば、月50万~100万程度となります。

こんな長文記事は初めて書きましたので、かなり疲れてしまいましたが、最後に文章を纏めさせて頂きます。

まとめ

・不動産投資は、現物資産への投資であり、株式投資であったり、FXとは異なる性質を持ちます。
・不動産投資の成功率は、99%超と非常に高いのが特徴です。
・不労所得としての不動産投資においては、区分マンション購入がおススメ。
・物件選びの際には、相対的に高い利回り、立地に妥協せずに購入が必須です。金額/立地に拘りましょう。
・物件を購入すると物件に愛着を持つことになりますが、躊躇せずに売却を一度は行いましょう。売却することで、含み益の現金化ができ、再投資にまわすことで複利効果が発揮できます。
・物件購入⇒売却⇒物件購入というステップを踏むことで月30万円の不労所得が可能となります。
・繰り返しですが、重要な点は、1度売却をする必要がある点です。売却(=出口)を見据えた不動産投資を意識しましょう。

このような意識で不動産投資を開始すると、不労所得が簡単に得られるようになります。
サラリーマンならほとんどの方が始められるのが不動産投資です。是非ご検討下さい。

ただし金額も大きく、失敗した場合ダメージも大きいことは事実です。

少なくとも0.2~0.3%の失敗者に入らな程度は、勉強することをお勧めいたします。

 

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