会社員だからこそ不動産投資をするべき4つの理由

一般的な会社員として働いていると、不動産投資は株式投資や外国為替証拠金取引(FX)投資と違い、少額からはじめることができないため、リスクが高くなかなか手を出すのが難しいというイメージがあります。

しかし、実は会社員だからこそ不動産投資はした方が良いという4つの理由(メリット)があります。

今回はその4つの理由をご紹介したいと思います。

金融機関から融資が受けられやすく、その融資の仕組みが確立されている(レバレッジ)

不動産投資の最大のメリットは、銀行など融資期間からお金を借りて、つまり他人の資本で勝負することができるという点です。
不動産は安いものでも1千万円以上する場合が多く、ほとんどの人が銀行からの融資を使って購入することになります。
特に、会社員に向いていることの理由は、会社員としての信用力を使って融資を引けることです。

アパートローンの融資審査では、物件そのものの収益性や資産性も重視しますが、同時に個人の収入や勤務先の安定性といった個人の属性を問われることになります。
銀行は、真面目に働いている会社員は収入が安定している貸出先だとみなします。
それゆえ、同じだけの年収を得ている経営者・自営業者よりも、有利に融資を引ける可能性が高いのです。

多くのサラリーマンは本業が忙しく、投資や副業に時間を割くことはなかなか難しい状態だと思います。

不動産投資はこのように真面目に働いていてなかなか投資や副業に時間を使えない人の方が、有利に進められる投資であると言えます。

銀行によっては、ノンリコース・ローンという、経営に失敗した場合はその物件を銀行に差し出すことでローンが相殺される商品もあります。
このように、ローンを組むことで自己資金の5倍、10倍の物件を所有することもでき、さらには物件や借りる側の勤務先や年収などの属性次第では、物件取得費用の満額でローン(フルローン)を組むことや、諸費用も含めたオーバーローンも可能です。

つまり、自己資金ゼロで投資可能な場合もあるのです。
しかも、このローンは、利息を負担することで何十年にもわたって利用できるというのも大きな魅力です。

株式投資やFX投資になると、「信用取引」という他人資本を一時的に利用できる仕組みはありますが、もし担保率が最低維持率を下回った場合には追証や決済の義務が翌営業日の決まった時刻までに生じることもあるのです。
長期間を低い金利で借りることができれば、返済しながら手元にお金が貯まるので、急いで繰上返済するのではなく、貯まったお金を元手にさらに融資を受けて、新たな物件を買うこともできます。
このように、金融機関から融資が受けられやすく、その融資の仕組みが確立されている点が他の投資よりも優位であるといえるでしょう。

手堅く、精神的な緊張を強いられずに運用できる(安定性)

株式投資やFX投資では、銘柄の価格は経済状況に応じて毎日変動し、1か月で2倍、3倍になることもあれば、半分、3分の1になる場合もあるのです。
また、売買を繰り返して儲けるためには、膨大な量の情報を取得し、分析し、その時々で常に適切な手を打っていかなくてはなりません。
常に失敗できないという緊張感の中で、利益やリターンも大きい分、リスクも非常に大きいです。その世界で活躍し続けることは相当な努力と精神力が要ります。
また、一日中パソコンに張り付いて、刻々と変わる相場の動きを見なければいけないのは、大変手間がかかり、とても普通の会社員ができるものではありません。
しかし、不動産は経済状況に応じて家賃が毎月変動することもなく(通常の2年契約であれば毎月同額の家賃を受け取ることが可能です)、株式のように相場を毎日気にする必要もありません。(もっとも、不景気のときには景気がよいときよりも家賃を下げなければならないこともあります。)
最初に不動産を購入する段階で賃貸実績の分析と収益予測を適切に行えば、当初予測した収益推移と現実の収益にはそれほど大きな誤差が出ない場合が多いです。
建物の老朽化や空室の発生などによる収益の下落リスクはありますが、これらの
リスクも入退去や契約更新のタイミングで発生するため、収益変動が急激に起こるわけではありません。
賃貸借契約がある程度の期間にわたる契約であり、その期間は決められた家賃を受け取ることができること、更新時などにも大きく家賃を変更しにくいこと、これらの理由によって家賃=収益の変動も緩やかなものとなります。

このため数年後の月間の家賃収入=月間収益・月間売上を、当初の予測と大きくずれることなく得ることができます。

地震などの天災、予測できない建物の破損、周辺地域の衰退などのイレギュラー要因でやや大きな誤差が生じる場合もありますが例外的なことであり、基本的にはかなりの確度で将来の収益を予測することが可能です。

収益の変動が緩やかで、中長期的な予測・対応がしやすいことが、他にはない不動産投資の大きなメリットです。
つまり、入居者に住んでもらい、家賃を得るまでの仕組みを作ってしまえば、比較的堅調で安定性の高い経営ができることが、不動産投資の大きな魅力といえます。
もっとも、不動産投資には性格の向き不向きがありますので、そこは実際に投資を検討する前によく考えてみてください。

同じ投資でも、株式やFXは投機という意味合いが強く、不動産は事業という性格が強いのではないでしょうか。
実際、株式投資から不動産投資に切り替えた人の話はよく聞きますが、不動産投資から株式に替えたという話は聞いたことがありません。
安定的に長期にわたって事業計画が立てられそれを一生の事業としていける、そのように手堅く、強い精神的な緊張を強いられずに運用できるビジネスが不動産投資といえるでしょう。

 

特徴の異なる投資先に資産を分配することでリスクを軽減できる(分散投資)

お金の運用の仕方、リスクを減らす為のポートフォリオ(分散投資)の考え方として、従来からよく言われている事として「資産三分割」があります。

これは、それぞれ特徴の異なる投資先に資産を分配することで、リスクを軽減しようとするものです。

一般的に、機関投資家の場合は株や債券がメインとなります。一方、個人の場合は目的によって分散のウエイトが異なるでしょう。

「卵はひとつの籠に盛るな」という格言も聞いた事があるのではないでしょうか。

資産として現金だけ持っていても、そこからは何の付加価値も生まれないし、かといって全て不動産だけでもっておくのではすぐに現金が必要になった際に対応できません。

世の中には資産として考えられる対象として、現金、預金、国債、投資信託、株式、貴金属、不動産(マンションや戸建てなど)など色々あるのですから、それぞれにバランス良く分配すべき、ということです。

古来のユダヤ人の教えの中にも、「資産は貨幣と土地と商品に分けて持つ」というものがあるそうです。時を経て、当時とは人々の考え方も環境も大きく異なっていることでしょうが、数千年来の教えに学ぶところはありそうです。
金融商品にはそれぞれ特徴があります。「現金」はデフレに強い、「株式」と「不動産」はインフレに強いと行ったように、取り巻く環境の変化に応じて資産価値の動き方はそれぞれ異なります。
その中で、「不動産」は収益を得る「インカムゲイン」と値上がり益を得る「キャピタルゲイン」の両方が収益源ですが、更に融資を受ける際の担保にもなります。
「不動産」は動かす事ができない資産であるため、換金性が現金や株式よりも低く、いわゆる流動性が低い「金融資産」です。

それぞれの資産の特徴を理解し、うまく組み合わせることがリスクを軽減し、リターンを生み出すことにつながります。
一方、安全で豊か、かつ海に囲まれている日本は、資産を持って逃げ出す必要性が比較的低い国と思われます。不動産投資は資産の投資先として有用なオプションとなり得るのです。

 

所得税・住民税が抑えられる(節税効果)

株式投資とFX投資と比較しながら、節税について説明します。

投資の代表である株式投資やFX投資の売買は、「申告分離課税」という課税方法をとり、給与所得と分離して損益を計算します。

つまり、株式投資で大きく損失を出しても、給与所得にかかる税金額には、影響がありません。

一方で、不動産所得は「総合課税」という課税方法が適用されます。
不動産所得は給与所得と合算して税金額が算出されるのです。
所得税や住民税は、原則として「すべての所得を合算して、それに対して税金をかける」という、「総合課税」です。

サラリーマンの方が不動産投資を行った場合、会社からもらう給料と、不動産投資から得る賃料収入が発生するわけですが、所得税を計算する際は「給与所得」と「不動産所得」を合計し、それに対して税金を計算することになります。

不動産所得は、赤字になることもあります。特に購入初年度は登記費用などが発生するので、経費が収入を上回ることがあります。
このような場合、給与所得に「マイナスの不動産所得」を加算するので、課税対象が小さくなり、結果、所得税・住民税が抑えられるわけです。
不動産投資で「赤字になる」といっても、実際のキャッシュフローがマイナスになるとは限らず、「実は儲かっている」ということがあります。というのは、税金の算出に用いる終始とキャッシュフローの収支は考え方が異なっているのです。
不動産投資によるキャッシュフローがマイナスとはならなくても、給与所得の源泉徴収分が還付となる可能性はあります。

特に初年度は購入にかかる諸経費を計上するため、税金が還付される可能性は高いでしょう。
たとえば、税金の算出では、減価償却は経費として計上しますが、これは実際に現金の支出が伴う経費ではありません。

そのほか、税金を算出する際の経費には、ローンの支払い金利の一部、物件を見に行く際の交通費や不動産投資の見識を深めるための書籍の購入費用、セミナーへの参加費用等も含まれるため、確定申告上では不動産所得が赤字になる事は、珍しい事ではありません。

不動産投資では、このようにして節税効果を享受することも可能です。

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