不動産へ投資するにあたっては、融資を利用する方がほとんどです。
不動産売買では「ローン特約」という言葉を耳にしたことがあるかもしれませんが、実際詳しくわからないという方も多いかと思います。
今回は、このローン特約の基本から、ローン特約をつける際の注意すべきポイントまで説明していきます。
ローン特約とは？
当たり前のことですが、銀行融資には「審査」があります。
不動産投資などで物件を購入する場合は、事前に利用する金融機関に対して「事前審査」というものをかけているため、概ねその後の本審査においてもそのまま予定通りの融資がおりる場合もあります。
ただ、この事前審査は、支店レベルで行われるため、事前審査から本部の審査である本審査では、融資が通らないこと珍しくありません。
また、本人の状況に変化が生じたような場合にも、本審査で認められないこともあります。
しかし、既に売買契約は済んでいる状況で、今さら「審査が通らなかったので、やっぱり買うのをやめさせてください」ということは、通常では言えないのが本来の売買契約です。
仮に言えたとしても、既に支払った手付け金については、買主の手付放棄となり、全額没収されてしまうでしょう。
しかし、不動産投資は金額が大きく、銀行融資の利用がほとんどですから、その融資を簡単には使えなくなる状況を回避するために生まれたのが、「ローン特約」という契約方法です。
簡単に言うと、「融資審査に通らなかった場合は、売買契約を白紙に戻します」という内容を予め売買契約書に盛り込むことです。これをローン特約と言います。
買主は売買契約書にローン特約を必ず入れる
予めローン特約付の売買契約を締結していれば、万が一銀行の本審査で落ちたとしても、既に支払った手付け金は例外的に全額返金してもらうことができます。
この特約のおかげで、不動産投資をする際に安心して融資を利用することができるのです。
契約の条項に「ローン特約」が記載されていれば、基本的に無条件で契約を解除できます。
一般的に「ローン特約」は、多くの不動産会社が作成をする契約書には自動的に記載されているものですが、たまに「ローン特約」を記載しないで契約書を作成する不動産会社の担当の方もいます。
そのような場合、ローン特約が無い契約書となり、融資の審査に落ちて、融資ができなくて契約を解除する際は、手付け金を返してくれない状況になりますので、十分注意するようにしてください。
ローン特約でよくある勘違い
ローン特約はどのような状況でも無条件で契約を解除できるというものではありません。
売買契約を解除できるのは、ローン特約にどのような条件を設定したかによります。
一般的に、ローン特約には次のような条項を盛り込みます。
このような条項を盛り込んでいる場合は、予め契約時に取り決めした期日までに融資審査がおりなかった場合に、契約を解除することができます。
よくある勘違いは、審査がおりているにも関わらず売買契約を解除する場合、ローン特約によって白紙解除するというものです。
審査がおりた場合は、手付放棄によって解除するしかありません。
また、契約書の融資金額よりも多く融資希望額を出していて、「融資希望額に満たなかったため、ローン特約での解除を行いたい」と思ってもできません。
契約書の融資金額が通っていた場合には、ローン特約での解除は不可能です。
ローン特約によって売買契約を解除する場合というのは、売主・買主双方にとって予想外の事態のため、万が一そうなるとトラブルが生じやすくなります。
ローン特約の解除通知には気をつける
またローン特約解除の際に、よく問題となるのが、解除の「連絡方法」です。
不動産購入では、不動産業者による仲介が多いため、万が一ローン審査が通らなかった通知が金融機関からあった場合、まずは不動産業者に連絡すると思います。
実はこれだけでは、ローン特約による解除の意思表示では不十分です。
仮に不動産業者がこのことを売主に伝えず、売主にローン特約による解除意思が伝わらなければ、万が一後から売主に「そんなこと聞いてない」と言われる可能性もゼロではありません。
その段階でローン特約による解除期日を過ぎていれば、ローン特約の解除は認められず、手付放棄によって解除を申し出るしかありません。
ローン特約には解除期日を設定していることが多いため、いつの段階で解除の意思表示がされているのかがとても重要となります。
そのため、ローン特約による解除を申し出る場合は、確定日付の残る郵送による「書面通知」が一番確実です。
ローン特約のトラブルを防ぐためのポイント
ローン特約によるトラブルを防止するためには、ローン特約の「条項」をできる限り詳細に規定しておくことが重要となります。
ポイントは以下の項目です。
- ローンを申込んでいる金融機関の名称
- ローン金額
- 本審査の承認が得られるまでの期間
- 融資審査がおりない場合にどうするか
- ローン特約による解除ができる期日
- ローン特約による解除の意思表示方法
これらについて事前に取り決めておくことで、万が一の際にもスムーズに契約を白紙解除することができるでしょう。
まとめ
- ローン特約は、融資審査に通らなかった場合は、売買契約を白紙に戻すことであり、銀行の本審査で落ちたとしても、支払済の手付け金を全額返金してもらうことができる。
- ローン特約を行使することになっても、トラブルを防ぎスムーズに契約を白紙にするために、盛り込むべきポイントを契約書で規定しておく。
