今回は不動産投資を継続するため、すなわち物件を購入し続けるために重要なことについて上梓致します。
このサイトでも何度か取り上げていますが、一番重要なことは、
“現金を減らさない”
もしくは
“現金を増やしていく”
という事です。
これができると、物件の購入継続が可能となります。
そのために注意すべき点はたった３つで、このノウハウを持つと、規模拡大が容易になります。
[ad#co-1]オーバーローンに拘る
融資条件を交渉する際に、融資額と金利を比べてみてしまったとき、「金利が低いので、融資額が少なくても良いかなー」と思う事があると思います。
金利があまりにも高すぎてCFが回らないのはNGです。
ただ金利が適正レベルで、金利差が0.1-1%程度であった場合は、迷わず”融資額の大きい融資“を受けましょう。
手金を使う ＝ 回収まで時間を要する ＝ 規模拡大の支障となる
というサイクルが待っています。
現金を多分に持たれている方は、どうでもよいですが、現金が１億を超えるまではこの点を意識することで、規模拡大が可能となります。
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元本返済猶予期間を勝ち取る
元本返済猶予とは何かというと、「一定期間元本の返済が免除され、金利だけ支払えればよい」というものです。
例えば、１００万円を12%の金利で調達し1年で返済する場合、元金均等とすると最初の1ヵ月目には、10万円の元本と、1%の金利(=1万円)の計11万円の支払いとなります。
この例で、元本返済猶予を6ヵ月取った場合、最初の6か月間は、元本の返済が免除され、１万円だけを支払えばよい、というものです。
つまりこの期間中のCFが増加することになります。
ただし、注意点は、返済期間が延びるわけではない、という点です。
従い、この例では、最後の６ヵ月で、20万円/月の元本返済となります。
ここが注意点です。
通常の融資の場合、期間が20年とか30年とかになりますので、元本猶予を６ヵ月獲得すると元本返済期間が19.5年とか29.5年とかになり、返済金額は増額しますが、返済期間が長いためインパクトは微増で、CFに大きな影響はありません。
一方、最初の６ヵ月間に本来なら返済に回った金額が手元に残ることになり、運転資金の獲得ができるのです。
この交渉は、金融機関によりますが、比較的容易です、すんなりとOKがでます。
知っているか知らないかで、手元資金が大きく変わってきます。
運転資金も重要なCFに影響がある一要素であり、この運転資金を手金を使用するか、融資で調達（＝元本返済猶予）するかで、インパクトは大きいです。
※イメージは物件からの一年分の想定CFを、元本返済で確保できる、という感じです。
不動産の消費税還付を絶対に受ける
最後に不動産の消費税還付です。
この還付を実行できるかできないかは、一番CFにインパクトあります。
イメージは建物価格×8%が手元に戻ってくるというものであり、例えば2億円の物件を購入し、半分が建物代金とすると、1億円×8%の800万円が手元に現金が戻ってくる、というインパクトです。
（※言わずもがなですが、この還付金額分だけ利回りが向上します。また不動産鑑定士を活用した消費税還付の増額、は別途紹介します）
消費税還付は知っているか、知らないか、できる体制を持って居るか、持って居ないか、が大きな差になるノウハウです。
消費税還付につきましては下記記事もご参考ください。
また誤解している人も多いですが、不動産の消費税還付は、脱税でもなく、ノーリスクな行為です。
心理的ハードルがあるのは理解できますので、下記記事で考察しています。
まとめ
最後になりますが、本日の纏めは
物件を購入し続けるためには、現金を減らさないことが重要
そのためには
- オーバーローンに拘る
- 金融機関と交渉し元本返済猶予期間を勝ち取る
- 不動産の消費税還付を行う
この３点を実行できれば、他の投資家とは差別化が計れると思います。
