不動産投資初心者の天敵!絶対に騙されてはいけない三大悪徳業者

不動産投資初心者の失敗事例が後を絶たなくなっている不動産投資業界ですが、この失敗事例の多くは、業者選びに失敗したことに起因するものが多いと感じています。

“不動産業者選びの失敗”、とは業者が自分の利益だけを考えて、それぞれの属性/目的に沿わない物件を勧める悪徳業者から購入した事例を指します。

投資は自己責任であり、業者が100%悪いとは私も思いません。

ただ業者は、売主のエージェントとして仲介手数料をもらう訳で、顧客のために最善を尽くすべき、とも考えています。

このような失敗事例の相談を複数受けた所、不動産投資初心者は、“悪徳業者の見極めができない”という共通点に気が付きました。

 

では、不動産投資初心者が騙されないためにどうしたらよいか、どのような業者が悪徳業者かを今回は深く論じてみたいと存じます。

結論から言うと、筆者が勝手に命名した、“不動産業界に潜む三大悪徳業者(ワンルーム業者/スルガ斡旋業者/サンタメ業者)に気を付ければ大丈夫、というのが答えです、笑。

不動産投資初心者は、悪徳業者と付き合ってはいけない

不動産初心者が失敗を避けるためには、“危険な業者には近寄らない”というのが一番簡単な方法です。

ある程度経験を積めば、“悪徳業者でも優良物件を紹介することもある”という可能性を信じ、悪徳業者と付き合うことも可能ですが、初心者の内は、悪徳業者と付き合わないことが一番確実な方法です。

付き合ってはいけません。

ではどうやって悪徳業者の可能性が高いかを見極めたらよいでしょうか?

これは非常に簡単な方法があり、詳細の説明をさせて頂きます。

不動産の三大悪徳業者を理解しよう

すでに披瀝しておりますが、不動産投資の世界で、不動産投資初心者が出会う悪徳業者は下記の3つのパターンに分類できます。この3パターンで悪徳業者の90%は網羅していると思います。

【不動産投資業界での三大悪徳業者】

  1. ワンルーム業者
  2. スルガ銀行斡旋業者
  3. サンタメ業者

これらの業者は、自社の利益を一番に考え、融資付けの容易性(高属性)、現金を有する購入希望者がいた場合、あの手この手で物件を勧めてきます。

このような業者から購入した場合、90%は儲からない物件を購入することになりますので、注意が必要です。

ワンルームマンション業者が危険な理由

ワンルームマンション業者とは、新築のワンルームマンションを販売する業者を指します。

ある程度の企業にお勤めの方の場合、会社に「不動産投資興味ございませんか?」と営業電話を受けた経験がある方も多いと思います。

また街中で「名刺交換してくれませんか?」と訳の変わらないことを言われた経験ございませんか?

これらもワンルームマンション業者が行っているケースが多々あります。

“新入社員の研修“という口実で、名刺情報を入手し、その後その名刺情報を元に営業電話をかけまくる、とう手法です。

ここまでの情報で、“ろくでもない会社だなー”という印象を持たれたと思います。

そうなんです。本当にろくでもない会社です。

不動産業界で顧客に付加価値提供して適切な報酬を受け取るためには、普通は、「優良物件の仕入れ」「お客様のご案内」に時間を使うべきですよね?

名刺を集めたり、営業の電話をしたりと何をしているのでしょうか?

答えは簡単です。

騙す相手を探している、です。

通常のお客様では購入しない物件(価格含む)を売りつけるには、素人を捕まえるしかありません。

素人を探しているのです。

でこのような業者が販売している物件が、「新築のワンルームマンション」が殆どです。

ある程度の知見がある不動産投資家は、通常「新築のワンルームマンション」には手を出しません。

素人しか購入しないのです。

ワンルーム業者は明らかにわかりますので、これらの会社とは付き合うと大失敗のもとです。

スルガ銀行のアパートローン斡旋業者の危険な理由

スルガ銀行の特徴については下記記事で詳細説明していますので、こちらをご参照ください。
参照:【2017年版】これだけは知っておきたい「スルガ銀行アパートローン」の特徴

スルガ銀行のアパートローンもメリット/デメリットを理解した後でスルガ銀行は、融資銀行として有力な選択肢の1つです。
ただし属性が非常に良いサラリーマンであったり、士業(医師/弁護士等)の方が一棟目からスルガ銀行を使うのは如何でしょうか?

スルガ銀行の特徴は(1) 融資がつきやすい、(2)審査が早い、が真っ先に挙げられます。

これらの利点は、投資家だけではなく、不動産業者にとっても大きなメリットです。

業者の担当者が、融資持ち込みをしたら、(1)高い確率で融資が通る、(2)その期間が2-3日となっており、業者が物件をグリップする期間/手間が大幅に削減できます。

つまり、業者にとり、スルガ銀行は、「一番使いやすく、手間のかからない銀行」なのです。

ただし、デメリットは高金利(通常4.5%)ですので、購入した後、キャッシュフローがまわるかどうかは難しいです。

購入した後にキャッシュ繰りで問題を抱える可能性が高いのが、スルガ銀行の活用の難しい所です。

スルガ銀行斡旋業者は、きちんとしたキャッシュフローの説明もしないですし、他の低金利で融資可能な銀行に真剣に打診したりもしません。
(購入後は業者は関係ありませんので。。。。)

スルガ銀行融資を中心に据えている不動産業者との付き合いは、不動産投資初心者の内はやめた方が得策です。
(念の為ですが、千葉銀行/オリックス銀行/SBJ銀行/静岡銀行等は少なくとも紹介/最善を尽くしてくれる業者であればブラックではないと思います。)

サンタメ業者が危険な理由

サンタメ業者とは、あまり聞きなれない言葉と思いますが、非常に危険な業者なので注意しましょう。

また大部分がラスボス的な“最強の悪徳業者”です。

この最悪の悪徳業者は

サンタメ業者×スルガ銀行斡旋業者

という両方の性質を持っています。超危険なダブルネームです、笑。

このような業者には、不動産投資初心者は本当に近寄らないでください。

では少し説明させて頂きます。

サンタメ業者とは、新中間登記省略をベースに転売を行う業者で、「第三者のためにする契約」と「他人物売買契約」を組み合わせて取引を行います。

実際の法律的スキーム解説は下記記事で行っておりこちらを参照ください
【参照:「中間省略登記」と「新・中間省略登記」とは?

簡単にいうと、転売業者です。

但し、転売業者と違う点が、仕入れという行為を行わず(リスクを大きく取らず)、転売という手法で大きく稼ぐ、業者です。

良い所取りを企図している業者ですね。

具体的に言うと、まず仕入契約を行い、決済までの期間に買主を見つけて売却する業者です。サンタメ業者のリスクは、“手付解約”とかなり限定的です。

どこが危険か理解できましたでしょうか?

サンタメ業者は、短い期間の中で、転売行為を行う業者です。

つまり

短い期間 ⇒ 融資付けを短い期間で行う必要あり ⇒ スルガ銀行と相性が良い

転売行為 ⇒ 売主利益の最大化 ⇒ 融資可能金額上限額での販売

となります。

売主業者であるサンタメ業者が、融資の上限を把握できるスキームになっており、販売金額をこの融資上限に設定し、利益の最大化が可能なスキームです。

また買主への融資斡旋では、金利等の買主有利な条件ではなく、短期間での融資付けが重要な構造になっています。

つまり、不動産投資初心者がサンタメ業者から購入した場合、99%おいしい物件は購入できません。

“サンタメ業者気を付けろ”とはあまり知られていない形態です。

これらの業者は、“満室保証“”修繕費用は売主負担“と甘い言葉をかける業者の中に潜んでいます。

気を付けてください。

まとめ

今回の記事の纏めをさせて頂きます。

  • 不動産業界の三大悪徳業者は、ワンルーム業者、スルガ銀行斡旋業者、サンタメ業者であることを理解しましょう(筆者の勝手な感覚かもしれません、笑)
  • 不動産初心者が、不動産投資での失敗を避けるためには、この三大悪徳業者と関わらないことをお勧めします。
  • ワンルーム業者、スルガ銀行斡旋業者の見極め方は非常に簡単であり、この記事を読んだ方々は簡単には騙されないと思います。
  • サンタメ業者の見極め方は、不動産初心者には難しいと思います。その場合は、「サンタメ契約ってご存知ですか?御社はサンタメ取引やられますか?」と尋ねてみましょう。
  • 仕入/転売ではなく、サンタメ取引を志向する業者は悪徳サンタメ業者と思いましょう。

 

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