不動産投資の最大の特徴は、レバレッジをかけられることです。
不動産投資ローンを活用した場合、収益不動産では家賃収入を生み出すので、自己資金を出さずとも、融資によって取得資金を調達することことができます。
しかし、融資を受けることになれば、どのくらいの頭金・融資の金額が適当なのか、多くの方は立ち止まることになるかもしれません。
今回は、不動産投資を行う際の融資の基本的な考え方と、フルローン・オーバーローンについて説明していきます。
フルローンとオーバーローンとは？
物件価格全額を融資で調達し、諸費用を自己資金で支払う「フルローン」や、物件価格に加えて諸費用やリフォーム分も追加して融資を受ける「オーバーローン」があります。
多額の借入を行うことに抵抗がある方は多いと思いますが、フルローンやオーバーローンで買い進めることによって、自己資金を温存して投資をしたことで、利益を手にした投資家は数多くいます。
特に、オーバーローンで自己資金を一切出さずに不動産を購入した場合は、自己資金の持ち出し無しで、お金を生み出しているといえます。
スピードをもって買い進めたい、大きくレバレッジをかけたい投資家であれば、自分が借入可能な融資額に見合う物件を狙って、低い金利条件で借りることが賢い戦略といえます。
フルローンとオーバーローンには条件がある
しかし、安易にフルローンやオーバーローンを引けると考えるのも大きな間違っています。銀行は資産を多く持っている人、年収が多い人にできるだけ融資をしたいと考えています。
物件の担保評価も大きく重視されます。
フルローンやオーバーローンといったレバレッジをフルで使うことができるのは、これらの条件を満たしている人となります。
また、自己資金がないからフルローンやオーバーローンを引きたいというのも間違っています。
物件取得後に、想定外のリフォーム代金の発生や、入居者がつかない場合は、返済を自己資金で対応する必要があります。
自己資金はある程度用意し、不測の事態に備えた上で、物件取得時になるべく使わないようにするべきです。
最大限借り入れることに合わせて、物件取得後のための運転資金として自己資金を持っていることが、正しい戦略といえるのです。
フルローンとオーバーローンはリスクか？
しかし、多くの融資を引くことは大丈夫なのか？フルローンやオーバーローンを無理に組むことで破綻してしまうのではないか？と考える方もいるかもしれません。
よく考えてほしいのは、不動産投資は借入額に関わらず、リスクがあるということです。
自己資金を1、2割入れようが、買う物件自体が悪かったり、運営が下手だったりすれば、どちらにしても破綻してしまいます。
その場合、自己資金分も失うことになるので、実は損失額はほとんど変わりません。
それであれば、借りれるのであれば借りるべきです。
リスクが同じなら、最大限レバレッジを効かせた方が得と言えるのです。
また、返済期間が同じ場合、月当たりの返済額が増えることになることがリスクと考える方もいますが、そもそも事業計画を立てる時点で、返済額が家賃収入の何割になるかは計算します。
満室想定の4～6割が適性、と言われていますが、言うまでもなく、返済額の割合が低いほど安全です。
もし、フルローン、オーバーローンで返済が不可能となって破綻したのならば、最初から購入すべき物件であったか、経営見通し(家賃収入・融資条件など)に大きな問題があったかのどちらかに原因があったと言えるのではないのでしょうか。
自己資金を入れるか入れないかは問題ではありません。
自己資金を入れる意味は、あくまで金融機関のリスクを下げる、ということでしかないのです。
フルローン、オーバーローンの最大の利点は、自己資金を温存できること。
何かトラブルがあったとしても、手持ち資金で対処が可能となる点にあります。
手元に現金があるということは、それ自体がリスクを減らしていることになります。フルローン、オーバーローンは、むしろリスクを減らす効果がある、という考え方をすることはできないでしょうか？
【まとめ】
- 諸費用を自己資金で支払う「フルローン」と、諸費用やリフォーム分も追加して融資を受ける「オーバーローン」は、自己資金を温存して、スピードを持って買い進めるのに良い戦略である。
- フルローンやオーバーローンは、物件の担保評価や一定の属性であるという条件があるため、事前に注意が必要である。
- 最大限借りることはリスクではなく、むしろ手元現金を残すことができ、安定した不動産経営を行うことができるため、リスクの軽減に繋がる。
