【新米宅建士へのアドバイス】大規模地は開発指導要綱をお忘れなく
不動産の取引に当たっては、売主は通常1円でも高く売りたいですし、買主は1円でも安く買いたいものです。 そうでなくても、買主はその不動産を最も有効に利用して最大限の利益を得たいと思うものです。 そのため、買主が物件取得後に…
不動産の取引に当たっては、売主は通常1円でも高く売りたいですし、買主は1円でも安く買いたいものです。 そうでなくても、買主はその不動産を最も有効に利用して最大限の利益を得たいと思うものです。 そのため、買主が物件取得後に…
不動産の調査は大きく分けて現地調査・法務局調査・役所調査に分けられます。 不動産の調査が難しいのは、「全く同じ不動産は二つとして存在しないこと」、「何をどのように調べたら良いかわからないこと」の二つが主な原因だと思います…
不動産の調査は、はっきり言えば「手を抜こうと思えば抜ける」ものです。 重要事項説明書に記載する必要最低限のことだけ調べれば良いなら、さほど時間もかからないでしょう。 しかし、より深く調査をして誠実に契約当事者に情報を伝え…
住宅系でも商業系でも工業系でも、水を使わない・水を排出しない不動産はないといってよいでしょう。 前回の台風19号では台風の影響で水道が全く使えない地域もありました。ライフラインの整備の状態は非常に大切な事項ですから、上下…
役所における都市計画調査で忘れてはいけないのは、都市施設の計画があるかどうかです。 都市施設があるとその範囲には建築できる建物の高さや構造がかなり制限されてきます。 都市施設には公園等もありますが、ほとんどの場合で問題に…
不動産は住宅系用途でも商業系用途でも、「土地を安心して使えるか」ということが重要になります。 近年は東京都の築地市場移転問題でもクローズアップされましたが、土地の利用方法に大きく影響を及ぼす要因の一つです。 土壌汚染対策…
※2019年7月更新 土地に建物を建てる際は、地下階のない建物であっても基礎や杭を入れるためにある程度土地を掘ることになります。 そこで埋蔵文化財が発見された場合、その発掘調査が必要になりますから建物の建築は遅れます。 …
※2019年7月 敷地に建物が建てられている場合のみですが、調査に必須の資料として建築計画概要書があります。 建築計画概要書があればその土地の大まかなことがわかります。 建築計画概要書とは? 建築計画概要書…
役所の道路台帳を管理している窓口で把握しているのは、基本的には国道、都道府県道、市区町村道等の「公道」のみです。 道路には公道の他に私道があります。また、公道でも私道でもない特殊な道路もあります。 私道の調査 私道はその…
土地は建物を建築することによって価値が生まれますが、道路に面していない土地には建物を建てることはできません。 しかも、建物を建てるためにはただ道路に面しているだけではダメで、「建築基準法上の指定を受けた道路」に面している…
日影規制は、建物の高さ等を隣の土地に及ぼす日影によって制限する規制です。 これは高層建物の乱立によって日照が阻害されて環境が悪化することを防止するためにかけられています。 そのため、あまり日照は関係ない商業地域・工業地域…
基本的な用途地域の調査の他、「一つの土地が2つ以上の用途地域にまたがっている」という場合があります。 この場合、建蔽率や容積率等が大きな影響を受けてきますので注意が必要になります。 用途地域の跨りとは? 用途地域は都市計…
宅建士が行う調査は、重要事項説明書(いわゆる35条書面)の作成ができれば良いのですが、その大部分を占めるのは都市計画や道路調査等の、その不動産が所在する地域を管轄する役所で調べる役所調査です。 役所調査の流れとして、都市…
個人投資家が投資をする物件は多くがマンションだと思いますが、小売店舗物件や飲食物件に投資をする方も多いと思います。 しかし、特に地方都市や地方圏で顕著ですが、景気が上向きになっているのにもかかわらず賃料減額交渉がケースが…
会計事務所に長年勤務し、現在は不動産投資で生計を立てる筆者が、個人事業で不動産投資を行う際、必須となる節税手法を徹底的に解説します。 第2回では、最も肝となる部分である、不動産所得の経費計上の方法として、直接経費と間接経…
会計事務所に長年勤務し、現在は不動産投資で生計を立てる筆者が、個人事業で不動産投資を行う際、必須となる節税手法を徹底的に解説します。 第1回として、所得税のかかる所得の計算上、不動産所得がどのような位置づけにあるのか、帳…
家賃収入という限られた収入に依存している不動産投資において、いかに無駄な支出を削減するか、が重要になります。 そして、その最大の課題が税金の支出を抑えることであると言えます。 特に個人の場合は、法人の場合と異なり、経費の…
家電量販店が賃料減額交渉をする理由 の記事でお話ししたとおり、テナントの賃料支払いの元となるのは、売上高です。 つまり賃料の高い地域に出店すればするほど、たくさん売らなければ賃料が払えず、テナントは損をしてしまうはずです…
これまで、住宅ローンの借り換えについて説明してきましたが、住宅ローンの借り換えは手続きが面倒ですから時間のない方にとっては大変な手続きです。 そのため、実際の手続きについては専門家に依頼することが一番手間がかからない方法…
住宅ローンには様々な種類があり、大きく分けると固定金利型(完済までの全期間固定)、固定金利選択型(当初数年だけ固定・その後変動)、変動金利型(一定期間ごとに金利の見直しがある、通常半年ごと)があります。 住宅ローンを決め…