不動産投資用の法人設立のタイミングは「初めから」にするべき

賃貸事業を拡大していると、個人では節税の限界がきてしまいます。もし、今後も物件を買い進めていくのであれば、法人の設立を検討してもよいかと思います。

以前にもお伝えした通り、法人では、役員報酬、法人保険が使える他、経費算入の幅広いので規模が大きくなった場合には法人の設立が効果的です。

では、法人設立のタイミングはいつがいいのでしょうか?今回は我々がおすすめする法人設立タイミングとその理由について説明します。

下記の記事も参考にしてください。

法人は株式会社と合同会社のどちらがよいか?

不動産投資用に法人を自分で作ってみる

法人設立は最初の不動産購入から

物件を買い進め規模を拡大するという方針であれば、最初から法人を設立して不動産を増やしていくのが一番良い方法です。

法人化するメリットはこれまでご紹介した通りですが、なぜ最初から法人化した方がいいかというと、個人で不動産を取得後、法人に移したいと考えた時には、費用が発生するからです。

個人から法人への資産移転は、通常の売買と同じように、不動産取得税や登記費用がかかります。

これらの費用を個人でも支払い、また法人への資産移転時にも支払うことになるのであれば、最初から法人で物件購入して一回で済ませるべきです。

また個人で現金や資産が積み上がってから法人設立を考えている人もいるかと思いますが、今後拡大したいという時には、すでに個人の融資枠がいっぱいのために新規の借入ができないという問題に直面してしまっている可能性もあります。

個人より法人の税率の違いで考える

一般的に言われることですが、法人化を検討する判断基準として、「個人と法人の税率」の違いを挙げられます。

個人と法人との税率が逆転する課税所得額は900万円で、課税所得が900万円超となれば、所得税と住民税との税率が法人税率を上回ります。このタイミングで法人化するのが一つの考え方ですが、これは専業で不動産投資をされている場合です。

サラリーマンが兼業で不動産投資をしている場合は、給与所得があるため、現在の年収の税率を予め確認する必要があります。既に年収が1000万円の方であれば、給与のみでも所得税と住民税を合わせた課税率が40%超というケースも多いはずです。

そのため、個人の課税率が40%超となってから法人を設立した方が、税金が安くなるという考え方もみられます。個人の課税所得は累進課税ですから、課税所得が上がってきたら法人を設立して収益物件を購入していくということです。

ただし、本当の意味での税率比較を行う必要があります。法人の実効税率(所得税・事業税・住民税)は、賃貸事業のような不動産経営の場合は多くが中小企業(資本金1億円以下等)の扱いとなります。その場合の、法人の実効税率は、所得が800万円以下であれば、実行税率は21%~25%程度になります。

個人では、所得税と住民税を合わせた実効税率は、課税所得が330万超になると、30%となります。つまり、課税所得が330万円超になれば、法人の方が課税水準としては安くなる可能性があります。これは、給与収入を合算した場合などは複雑になりますが、中小企業の法人は優遇されているので、税率が低いということを覚えておいてください。

 

将来のことを考えて最初から法人化

法人設立時の費用として、新設法人の登記費用(30万円弱)、1年間の税理士費用(40万円程度)が重く感じるためハードルは高いのではと思う方もの多いかもしれませんが、拡大ステップと費用を比較するとメリットが勝るかと思います。

また、将来拡大していくのであれば、個人で課税所得が330万というと給与収入500万~600万の間くらいになるので、その程度の年収のサラリーマンの方は、法人を設立して不動産投資を行っていった方がよい可能性があります。

この給与所得と不動産所得のバランスとなるので、どのタイミングで法人化した方がいいかについては税理士に相談してみるのも一つです。

まとめ

  • 不動産投資を始められるレベルの方は年収600万~700万円以上の方が多く、課税所得ですでに330万円超になっている人が多いでしょう。この課税所得の条件を満たし、今後不動産を増やす方針をお持ちの場合は、最初から法人での取得する方がスムーズに拡大できます。
  • 後で個人から法人に資産を移転するとなると不動産取得税や登記費用がかかるので、将来の法人化を検討しているならば法人化とするべきです。

 

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