【不動産投資】物件管理を怠った結果がこちらです…【管理会社の選び方】

※2019年8月更新

不動産投資は安定的と言われますが、この記事では東京都23区の比較的都心であったり良好な住環境が形成されているイメージであったりといった豊島区や杉並区でも、空室率予測が35％～40％程度との算出がされました。

空室発生を防ぐために、今後はより物件管理が重要になると思われます。物件管理と言ってもその内容は非常に広範囲です。ここでは物件管理について概説し、それぞれの詳細は別記事で解説します。

物件管理を怠るとこんなことが起こる

目次をご覧いただいてお分かりになるように、物件管理とは非常に広い範囲を含んでいます。

しかし、現代の不動産投資は過去のバブル期のように、「不動産、特に土地の価値は持っているだけで上がるのだから、買って値上がりを待って売る」というわけにはいきません。入居者の物件選別眼も厳しくなっていますし、最近報道をにぎわしたシェアハウス事件等のように思わぬ落とし穴もあります。

物件管理をおろそかにしていると、家賃収入の下落や空室の長期化につながりかねません。

特に投資用物件は収益還元法による不動産価格のつけ方が浸透し、買主も業者もそのような考え方（家賃収入÷利回り）で価格をつけて交渉してきますから、空室が長期化して、多くの空室を抱えたまま物件を売却しようとすると、売却価格が大幅に低下することにもつながります。

物件購入から物件売却までの全期間にわたって、物件管理はこれまで以上に重要になってきているとお考え下さい。

入居者の募集について

リスクマネジメントの観点から言うと、入居者の募集は物件管理の範囲です。

例えば、外国人・生活保護者・独居老人等、一般的に高リスクの入居希望者と言われている人たちを受け入れるのかどうかといったことが挙げられます。これは直接に家賃の貸し倒れにつながりかねなかったり、万一孤独死が起こってしまったりといったリスクに関係します。

他にはペット可物件にするのかどうか、民泊可能物件にするのか、シェアハウスにするのかといった、いわゆる物件の種類をどのように考えてアレンジしていくのかということも含まれるでしょう。

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入居中のリスク管理について

入居者が無事決まり空室を埋められたとしても、賃貸マンションは生活時間帯も習慣も異なる様々な人が同じ建物の中に住むことになりますから、入居中トラブルはいつでもどんな物件でも起こり得ます。例えば騒音問題等の入居者の責任によるトラブルです。

他には、入居後に浴室・換気扇・内装等の設備について不備があり、入居者からクレームを入れられた場合の対応も含まれます。

不動産管理の保険について

不動産は言ってしまえば「モノ」です。

モノである以上経年により劣化しますし、最悪壊れます。そして、不動産特有のリスクとして、地震等の天災による避けられない破損もあります。

特に避けられない事件によって起こってしまった場合の損失は巨額になりますから、資産を守るという意味でも保険については知っておく必要があります。

リフォーム・原状回復について

前の入居者が出ていった部屋は、通常は使用により劣化していますし、場合によっては経年劣化の範囲を超えて破壊されていたり傷があったりします。

原状回復費もなかなか大きな負担ですが、ここをおろそかにしていると次の入居者が入りにくくなりますし、場合によっては相場より低い家賃になってしまいます。

また、貸室ではなく建物全体が傷んできた場合の大規模修繕やリフォームは更に多額のお金がかかりますが、やはりその時が来たらやらなければいけません。

かといって、例えば2階建て木造アパートで、やたらとお金をかけて豪華な物件にリフォームしてしまって、想定される入居者が払える家賃がおおよそ月5万円なのに月10万円はもらわないと採算が合わないようなリフォーム等をしてしまってはいけません。

入居者は満足でしょうが、投資家としては過剰サービスによる損失を招いてしまいます。想定される家賃収入とのバランスが大切になってきます。

不動産投資においての管理会社の選び方

一昔前の個人投資家の方、特に小さな資産規模で投資をしていたいわゆる「大家さん」といった方々は、上のような物件管理を自前で行っている人もたくさんいらっしゃいました。
家賃の徴収から清掃業務まで、ご自分で全部やっておられた方も多いでしょう。
今ある資産を運営して家賃収入をもらい続ける、というだけであればそれで問題ないかもしれません。

しかし、現代は特に都市部で物件が供給過多であると言われ、郊外では大学の都心回帰や人口の都市部への集中によって賃貸マンションの需要が減っているというような現象も起こっています。

そもそも、1棟2棟の所有で大家業に専念するならまだしも、本業を持った状態で不動産投資を行う方が現代ではほとんどですから、物件管理に割ける時間はあまりないという方が現代の投資家のほとんどでしょう。

そのため、物件管理は管理会社に任せる方が多くなっていますが、管理会社選びも間違えるとお金ばかりかかって効果がないといったことにもなりかねません。
現代では、不動産投資は「管理を含めて買う」ということすら言われています。
物件・立地条件・予算にあった適切な管理会社を選ぶ目を持つ必要があります。