法人化して不動産投資を行うメリット −前編−

不動産を買い続けていくと、所得が増えていきます。節税対策で都心の新築区分マンションを買う方は別として、ほとんどの場合はそれによって所得税が大きくなってきます。
日本は累進課税ですので、所得が増えれば増えた分だけ税金を支払う必要があります。また、今後個人の税率はさらに上がり、法人は下がりそうなこともわかっているので、法人化を考える人は増えてくると思います。
しかし、法人化することのメリットをよく知っておく必要がありますので、前編と後編の2回に分けて整理していきます。
ただし、それぞれの状況により判断基準が変わりますのでここではポイントだけ紹介することとします。詳細については、会計士・税理士などにも相談することをおすすめします。

個人と法人の税率差

個人と法人の税率差は意外と大きい

個人と法人の違いで、最も大きな違いは「税率」です。個人は所得税率、法人は法人税率となりますが、どちらも利益に応じて上がっていく仕組みになっています。ただし上がり方は全然違います。

<個人の税率(所得税率+住民税率)>

課税所得金額 税率 控除額
0~195万円 15% 0円
195万円~330万円 20% 97,500円
330万円~695万円 30% 427,500円
695万円~900万円 33% 636,000円
900万円~1,800万円 43% 1,536,000円
1,800万円~ 50% 2,796,000円

 

<法人の税率(法人税率+住民税率+事業税率)>

利益 税率
0~400万円 約22%
400万円~800万円 約23%
800万円~ 約36%

さらに、サラリーマンとの兼業になると、サラリーと不動産所得の合算が個人の所得となります。そのため、給与の高いサラリーマンほど、不動産所得を合算するとその増加した不動産所得にかかる税率はとても高いものになります。
例えば、個人の給与所得が650万で不動産所得が200万だとすると、所得税と住民税あわせて33%がかかります。
ただ、事業的規模で青色申告としていれば65万円控除がありますので、実際は135万に33%が税金ですので、約45万円が税金になります。
法人の場合は、法人税・復興特別法人税・住民税・事業税を入れても400万円以下は約23%の実効税率になります。ただし、法人の場合は控除がありませんので、200万円に23%をかけると46万円。
この場合では、どちらも差がありません。しかし、給与所得がもっと高い方、不動産の所得がさらに高い方はこの差が広がっていきます。

例えば、給与所得が1000万円、不動産所得が500万円だとすると、
個人の場合は、(500 – 65) × 43% = 約187万円
法人の場合は、500 × 23% = 約115万円
が税金となります。

ただ、法人の場合は課税所得が400万円以下では約23%ですが、課税所得が400万円超800万円以下になると約25%程度になり、800万円を超えると38%以上の課税になってくるので、利益によってはどう配分するかもとても重要になります。

現在の給与と今後の不動産所得の合算額を考える

サラリーマンをしながら不動産を購入しようと思っている方は、すでに給与所得がありますので、現在の年収だと何%の税率なのかを確認しておく必要があります。

家族構成などに基づいた所得控除の金額によっても課税所得は変わりますが、年収1,000万円程度の人は、すでに給与だけで税率が30%に達していますので、その上、物件を購入して不動産所得が上乗せされることを考えると、初めての物件でも法人で購入したほうが、節税できることがわかります。

もちろん、法人化のタイミングは購入する物件の規模にもよりますので、所得が少ししか発生しない規模の小さな物件であれば、個人で購入してもまだ税率は低いままかもしれません。

逆に、年収が低くても、所得がたくさん発生する規模の大きな物件を購入するのであれば、はじめから法人で購入したほうがよいと言えます。

 法人化による所得分散

法人化により身内への所得分配ができる

次に法人化の2つ目のメリットである「所得分散」について説明します。

会社を設立すると役員報酬を法人の必要経費とすることができます。

役員個人の所得レベルを考えながら、所得を分散できます。さらに、他の会社で給与をもらっていない役員は、給与所得控除も受けることができるため、課税対象となる所得を大幅に圧縮することができます。

そのため、他に給与所得がない家族等に所得を配分できれば、かなりの節税になります。

役員への配分は、所得が増えるほど税率が高くなる個人の累進課税方式をきちんと考えて行う必要があります。あまり1人の役員に集中して報酬を分配してしまうと、対象の個人には税率の高い累進課税方式が適用されますので注意しましょう。

役員でなくても法人の場合は、個人事業主の場合とは異なり、事前届出等の規制を受けずに、役員の親族や知人等が仕事を手伝ってくれたときに、自由にアルバイト代として給与を支払うことができ、役員や社員以外の人にも所得を分散させることが可能です。

法的には、生計を一にしている(同じ財布で生活している)家族への給与は経費として認められていません。しかし、その規定には以下のような例外があります。

  1. 生計を一にする親族(配偶者や親、祖父母、子ども)
  2. 15歳以上
  3. 6ヶ月以上従事

所得分散での注意ポイント

ただし、実態として仕事をしている必要がありますので、その辺は誤解のないようにしてください。また、給与の額は妥当かという点も税務調査で見られる点ですので、第三者を雇用した場合などを加味する必要があります。

もうひとつ、個人事業主の場合は事業主本人や事業専従者に対して退職金を支払うことはできませんが、法人の場合は、役員や従業員に対して原則として自由に退職金を支払うことが可能です。

さらに、その全額を必要経費として計上することができます。一般的に退職金は金額が大きいため、節税効果も高くなります。

 

まとめ

  • 個人の所得税率と法人の法人税率の税率差は意外と大きい。すでに給与が大きい人や今後不動産投資を拡大させていくという人は、早めに法人を設立することで、税率差のメリットを享受できる。
  • 法人化により、身内などへの所得分配が可能となり、個人への所得の集中による累進課税を回避することができる。もちろん、実態が伴っている必要があるが、金額なども柔軟性がある。

 

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